Как официально сдать свою квартиру в аренду: готовим помещение и документы
Хотя страна перешла на рыночные отношения более 20 лет назад, правильно сдать собственную квартиру в аренду способны единицы. Сложности возникают при составлении договора, который должен быть прописан до мелочей и учитывать личные и паспортные данные нанимателей. Вторая задача, которую должен решить собственник недвижимости, заключается в определении адекватной (рыночной) арендной стоимости.
Кто имеет право сдавать?
Действующие законы определяют, что сдать в аренду квартиру может лишь владелец недвижимости. Но из этого правила есть несколько исключений. По закону, нельзя сдать квартиру ни через агентство, ни самостоятельно, если объект относится к следующим типам:
- комната в коммунальной квартире;
- собственность не приватизирована;
- собственником объекта является другой человек;
- арендодатель является владельцем одной доли;
- в квартире необходимо сделать ремонт;
- объект приобретен по ипотеке, которая к моменту сдачи не погашена.
Сдавать квартиру в аренду запрещено в случаях, когда объект либо дом признан аварийным и непригодным для проживания.
По закону, физические лица не вправе оформлять договор найма на ИП.
При условии соблюдения приведенных выше (а также ниже) правил, сдача квартиры в аренду не вызовет вопросов со стороны государственных органов.
Как найти нанимателей без посредников?
Чтобы сдать собственную квартиру без посредников, придется обратиться к интернету либо знакомым. Второй вариант более предпочтителен, так как на начальном этапе отсекаются кандидаты, способные навредить недвижимости. Поиск среди знакомых позволяет быстро сдать свою квартиру по оптимальной цене.
В случае если среди близких людей нет тех, кто ищет жилье, следует обратиться к интернету. Всемирная сеть дает возможность выгодно сдать собственную квартиру в аренду. В интернете действует много ресурсов, на которых пользователи размещают объявления о поиске нанимателей. Причем и на этом этапе также придется узнать, как правильно сдавать квартиру квартирантам. В частности, в объявлении следует указывать полную информацию о недвижимости, ремонте, наличии мебели и бытовой техники.
Сдавать квартиру в аренду без посредников можно посредством подачи объявления в местные газеты. Этот способ наименее быстрый.
Как передавать квартиру?
Законом установлено, что при сдаче жилья в аренду потребуются документы, определяющие права на передаваемый объект недвижимости. Это могут быть:
- договор по социальному найму (для не приватизированных объектов);
- договор купли/продажи;
- договор дарения и другие.
Список документов, нужных при аренде квартиры, включает также квитанции о полной оплате коммунальных услуг за прошлые периоды. Если в комнатах остаются дорогие мебель и бытовая техника, последние рекомендуют сфотографировать перед передачей собственности нанимателю. Арендодатель имеет право впоследствии потребовать у квартиранта восстановить испорченное имущество. В случае несогласия последнего собственник может обратиться в суд, предоставив фотографии в качестве доказательства.
В конце рекомендуется оставить номер телефона соседям по лестничной клетке.
Как грамотно юридически оформить аренду?
Если владелец планирует официально сдать квартиры в аренду, то на каждый объект необходимо заключить договор на передачу недвижимости во временное владение определенным лицам.
Потребность в сдаче квартиры официально объясняется тем, что собственники тем самым обезопасят недвижимость от неправомерных действий со стороны жильцов и получат возможность законно возместить понесенный ущерб. Договор аренды составляется в двух экземплярах (при необходимости — в трех) и передается наймодателю (то есть собственнику) и квартиросъемщикам.
Лица, снимающие недвижимость, могут обратиться к собственнику с требованием представить доказательства наличия имущественных прав на объект. Список документов, нужных для сдачи квартиры в аренду, прежде всего, включает договор купли/продажи, ренты и другие. Иногда съемщики жилья запрашивают выписку из ЕГРП, которая показывает отсутствие других собственников.
Чтобы легально сдать частную недвижимость, помимо приведенных документов, для аренды квартиры потребуется акт приема-передачи. В последнем должно быть отражено состояние ремонта и наличие конкретных объектов: мебель, бытовая техника или иное. Эти обязательные разделы также обезопасят собственников.
Преимущества при законной сдаче квартиры
Основное преимущество сдачи квартиры по закону заключается в том, что каждая из сторон договора получает документальные доказательства, позволяющие в будущем решить конфликтные ситуации.
Какие документы потребуются для оформления договора
При оформлении арендного договора потребуются паспорта двух сторон (нанимателя и наймодателя) и правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о госрегистрации и другие.
Как грамотно составить договор найма?
В договоре найма рекомендуют отразить условия оплаты аренды, понятные каждому клиенту: сроки передачи денег, размер и другое. Дополнительно в документе указывают:
- личные данные нанимателя и наймодателя;
- сведения о квартире (адрес, текущее состояние и другое);
- информация о правоустанавливающих документах;
- указать лицо, которое будет оплачивать услуги коммунальщиков;
- срок, на который сдается объект;
- права и обязанности сторон;
- условия для расторжения соглашения.
Также рекомендуют указывать размеры суммы, полученной наймодателем при составлении соглашения.
При необходимости в договоре отмечаются периоды, когда владелец вправе инспектировать собственность, и иные условия.
На какой срок заключить договор?
Частную собственность разрешено сдавать в аренду сроком на 5 лет. Юристы рекомендуют указывать меньший временной период. Расторгнуть договор сложнее, чем заключить новый или пролонгировать действие старого. Такое решение позволит избежать ряда конфликтных ситуаций.
Расторжение договора
Условия для расторжения приводятся в договоре. По общему порядку, действие соглашения прекращается, если:
- наймодателя уведомили об этом не позднее, чем за три месяца;
- стороны согласны прекратить действие договора.
Расторжение в одностороннем порядке возможно при следующих условиях:
- квартиросъемщики не вносят оплату в течение 6 (при долгосрочной аренде) или 2 (при краткосрочной) месяцев (или иных периодов);
- имущество, расположенное в квартире, повреждено и не подлежит восстановлению (либо квартиросъемщики отказываются это сделать);
- квартира используется не по назначению.
Каждая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд. Участие последнего потребуется, если наймодатель или жильцы не согласны с требованиями квартиросъемщиков либо собственника.
Нужно ли регистрировать договор найма?
Действующее законодательство не обязывает собственников регистрировать договоры найма при условии, если последние заключены сроком до 12 месяцев. При заключении арендного соглашения на более длительный период владельцу придется обратиться в Росреестр. При регистрации договора необходимо уплачивать государственную пошлину.
После завершения этой процедуры сведения о заключенном соглашении попадают в ФНС. И собственникам приходится оплачивать налог на доход физических лиц.
Преимущества и нюансы при сдаче квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев
При заключении договора на сдачу квартиры в аренду, срок действия которого не превышает 11-и месяцев, собственник не должен регистрировать соглашение в соответствующих органах. Благодаря этому собственник экономит время и деньги. По окончанию действия соглашения наймодателю нужно погашать соответствующую запись в реестре, для чего потребуется второе посещение Росреестра.
Второе преимущество заключается в том, что владелец недвижимости вправе не предоставлять отсрочки квартиросъемщикам для устранения выявленных нарушений.
Регистрация договора в Росреестре
Зарегистрировать арендное соглашение в Росреестре необходимо в течение одного месяца после подписания документа. За просрочку полагается штраф в размере 5 тысяч рублей. Процедура проводится при участии всех сторон сделки. Для регистрации потребуются следующие документы:
- паспорта каждой из сторон;
- арендный договор с дополнительными соглашениями;
- квитанция о внесении оплаты за госпошлину;
- копии правоустанавливающих документов.
Процедура регистрации занимает 5 дней с момента предоставления документов.
Возможные причины отказа в регистрации
Регистрация арендного договора не проводится, если:
- квартира не зарегистрирована в государственном кадастре недвижимости;
- ранее заключенный договор аренды продолжает действовать;
- отсутствие одного или нескольких документов, перечисленных выше;
- в соглашении о найме приведены условия, грубо нарушающие закон.
Отказать в регистрации могут, если до завершения процедуры в Росреестр обратился один из собственников, выступающий против заключения этого соглашения.
Плата за съемное жилье
Сведения о передаче дополнительных денег рекомендуют указывать в заключаемом договоре. В последнем также следует привести условия, при наступлении которых залог возвращается.
Порядок платежей
Порядок внесения платежей стороны обговаривают лично и отражают в подписываемом соглашении. Важно указать в документе не только размер оплаты, но и временной период, в течение которого собственник должен получить деньги.
Второй нюанс — санкции, применяемые в случае несвоевременного внесения платежей. Этот вариант редко используется на практике. Однако такое условие обезопасит собственника от просрочек и дисциплинирует нанимателей.
Третий нюанс касается распределения обязанностей по оплате коммунальных услуг. Чаще наниматели вносят платежи по счетчикам (свет, вода, газ), а собственник — за вывоз мусора и иное.
О расписках
Передачу денежных средств рекомендуют фиксировать на бумаге. Это касается внесения как ежемесячного платежа за квартиру, так и залога. Для удобства следует заранее составить бланк расписки, указав дату, размер вносимой суммы и место для подписей сторон.
Такой документ обезопасит собственников и нанимателей от возможных конфликтных ситуаций и будет служить доказательством при судебных разбирательствах. Если оплата за квартиру ведется в безналичной форме, квартиросъемщикам рекомендуют сохранять выданные чеки до момента, пока не закончится действие арендного договора.
Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры?
Если договор найма заключен на срок более 11 месяцев, сведения о данном соглашении передаются в ФНС, и избежать обязанности уплачивать налог не удастся. Соглашение, подписанное на меньший период, не регистрируется в Росреестре. В подобных случаях владельцы недвижимости могут избежать необходимости уплачивать налог. Однако делать этого не рекомендуется.
Если государственные органы выявят факт неуплаты налогов, то собственнику придется не только вернуть 13 % от полученной прибыли за весь срок действия соглашения, но и внести 20-40 % в виде пеней и штрафов. В ряде случаев такие противоправные действия влекут уголовную ответственность.
Иные виды ответственности
Недостаточно только дать объявление о сдаче квартиры и искать нанимателей. Собственникам недвижимости необходимо осознать, что подобные действия накладывают определенные обязательства. Если человек сдает несколько квартир, то в этом случае нужно получить статус индивидуального предпринимателя. Несоблюдение приведенного условия влечет административную или уголовную ответственность.
Загрузка...
