Порядок оформления квартиры в собственность
Нередко, приобретая жилье в новом доме, покупатель сталкивается с многочисленными проблемами при оформлении документов и регистрации, в связи с которыми до момента полного владения недвижимостью уходит от нескольких месяцев до лет. В представленном материале рассматриваются способы оформить квартиру в собственность, если она куплена в новостройке, с учетом возможных проблем и требующегося комплекта документов.
Содержание статьи
- 1 Варианты оформления квартиры в новостройке
- 2 Условия оформления
- 3 Самостоятельное оформление
- 4 Получение квартиры в собственность с помощью застройщика
- 5 Привлечение сторонних фирм
- 6 Через суд
- 7 Что должен сделать застройщик перед регистрацией квартиры
- 8 Предварительные действия приобретателя квартиры в новом доме
- 9 В какие сроки регистрируется право собственности
- 10 Обращение в судебные органы
- 11 Последствия отсутствия регистрации собственности на жилье
Варианты оформления квартиры в новостройке
Получение ключей от новой квартиры – далеко не все, что требуется сделать новому владельцу. Чтобы стать полноправным хозяином жилья, получив положенные социальные гарантии, – услуги поликлиники, детского сада, школы и других учреждений, – новому владельцу необходимо прописаться в жилплощади.
Недостаток, связанный с незарегистрированной недвижимостью – плата за «коммуналку» по средним городским расценкам, которые превышают муниципальные до трех раз.
Владелец должен учитывать, что в случае продажи придется ожидать не менее пяти лет до отмены подоходного налога со сделки, и до регистрации отсчет срока не начнется.
После совершения сделки регистрация права собственности на купленную квартиру в новостройке производится владельцем следующими способами:
- оформляется собственность на квартиру путем самостоятельной подачи документов в Росреестр;
- выполняет застройщик, за установленную плату;
- доказываются свои права в судебном порядке, если застройщик необоснованно затягивает передачу жилплощади;
- обращением для оформления квартиры в новостройке к посреднической фирме.

Выбор оптимального способа зависит от сложившейся ситуации и обстоятельств покупателя.
Условия оформления
Учитывая, что нередко дома возводятся при долевом участии в строительстве будущих покупателей, застройщик выполняет работы за счет владельцев. Передача прав жильцам происходит после окончательной сдачи квартир в новостройке. Но для этого строительной фирме требуется пройти обязательные согласования, поэтому ситуация, когда сдача дома растягивается на продолжительный период, встречается часто.
Чтобы владелец получил возможность оформить в собственность квартиру, купленную в новостройке, должны быть пройдены такие этапы:
- после окончания строительства застройщик согласовывает документацию – проводит экспертизу, получает от БТИ этажные планы и экспликации, выполняет другие неизбежные формальности;
- выполняется государственная регистрация, с принятием объекта комиссией и оформлением его в БТИ;
- застройщик получает необходимую техническую документацию на новостройку. Права к дольщику переходят после оформления квартиры в новостройке, путем подписания акта передачи или получения судебного постановления, если клиент подал исковое заявление;
- строительной фирме необходимо в архитектурном и градостроительном Департаменте местного муниципалитета получить разрешение на эксплуатацию новостройки;
- жилая новостройка должна быть в установленном порядке зарегистрирована в Росреестре (указана в кадастровом учете);
- новостройке присваивается отдельный почтовый адрес.
При соблюдении указанных условий владелец вправе приступать к регистрации.
Самостоятельное оформление
Если застройщик исполнил принятые на себя обязательства, ничто не препятствует владельцу в получении права собственности на квартиру в новостройке.
Процедура может выполняться непосредственно владельцем. Для этого необходимо подготовить установленный пакет документации.
Необходимо учитывать, что иногда требуются не все бумаги из списка, поскольку нужны дополнительные документы, если квартира в новостройке оформляется несовершеннолетним или недееспособным владельцем, если приобреталась по ипотечному кредиту и в некоторых других ситуациях. Поэтому к перечню необходимо подходить с учетом всех обстоятельств.
Единственное существенное препятствие для регистрации квартиры в новостройке – отсутствие действительного документа, удостоверяющего личность. В любом другом случае бумаги будут приняты сотрудником Росреестра. Если комплект окажется неполным, собственнику предложат дополнительно предоставить недостающую документацию.
Получение квартиры в собственность с помощью застройщика
Иногда застройщик сам занимается регистрацией новых жильцов. Чтобы регистрация права собственности покупателей на квартиру в новостройке осуществлялась строительной фирмой, такое условие должно быть предусмотрено заключенным между сторонами договором.

Привлечение сторонних фирм
Это позволяет владельцам провести оформление прав собственности на приобретенную квартиру в новостройке, сэкономив силы и время. Такие услуги предоставляют посреднические структуры, но покупателю придется дополнительно заплатить за помощь и оформить доверенность на представителя компании.
Специфика деятельности таких организаций включает постоянное выполнение этих работ, опыт и связи компаний позволяют зарегистрировать нового владельца в новостройке за минимальное время, без проблем для клиента.
Через суд
Не всегда застройщиком своевременно передается покупателю необходимая документация, допускающая регистрацию квартиры в новостройке.
Один из возможных выходов для собственника, позволяющий ускорить процедуру, – обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию.
Однако вначале обязательно необходимо попытаться урегулировать разногласия в досудебном порядке. Для этого владельцу жилья в новостройке необходимо подготовить и передать строительной компании претензию с указанием:
- подробного изложения обстоятельств дела;
- выдвигаемых требований;
- законных оснований, позволяющих предъявлять указанные претензии;
- срока, в который застройщику необходимо выполнить требования клиента;
- предупреждения о последующем обращении в судебную инстанцию, если не будут выполнены изложенные условия;
- контактной информации, чтобы строительная компания смогла предоставить ответ.
Претензия составляется в строгом деловом стиле, без эмоций.
Если в указанный срок застройщик не выполнил предъявленных требований или не предоставил ответ, дольщик получает полное право обращаться в судебную инстанцию.
После получения положительного ответа владелец может оформить жилье в новостройке, основываясь на вынесенном постановлении.
Что должен сделать застройщик перед регистрацией квартиры
Чтобы покупатель получил возможность оформить приобретенную квартиру в новостройке, строительная компания должна выполнить следующие действия:
- специальным протоколом разграничить площади дома по коммерческому и жилому предназначению;
- обеспечить ввод жилья в эксплуатацию, с полученным на руки разрешением от органов, осуществляющих государственный контроль;
- обеспечить внесение здания в кадастр недвижимости;
- оформить технический паспорт на новостройку в БТИ;
- руководителю строительной компании необходимо поставить подпись в акте передачи жилья;
- подать документы на присвоение зданию полного адреса.

Если контракт с покупателем предусматривает обязанности застройщика по регистрации владельца квартиры, компания должна выполнить оформление необходимой документации самостоятельно, до передачи жилья новым хозяевам.
Предварительные действия приобретателя квартиры в новом доме
Чтобы покупатель, после внесения средств за приобретенную квартиру в новостройке, получил полные права владельца, ему требуется обязательно зарегистрироваться на данной жилплощади. Для этого собственник действует в следующем порядке:
- подбирает комплект документации, подаваемой в государственную инстанцию, осуществляющую регистрацию;
- уплачивает обязательный государственный сбор, сохранив квитанцию, подтверждающую совершение платежа;
- определяет способ оформления документации (самостоятельно, через посредническую фирму или путем обращения в суд); если данная возможность указана в договоре, собственнику достаточно передать необходимые документы застройщику, получив от него оформленные бумаги;
- направляет документацию в регистрационное учреждение.
После обработки сданных бумаг хозяину квартиры вручается выписка из единого реестра, подтверждающая регистрацию жилплощади за указанным собственником. Далее – детальнее о перечисленных шагах.
Подготовка документов
Подготовка документации предусматривает сбор следующего пакета бумаг:
- подписанного заявления владельца с ходатайством о закреплении за ним данного объекта недвижимости и предоставлением права собственности;
- личного паспорта. Если владелец не один – передаются удостоверения личности каждого из обладателей жилья;
- документов, удостоверяющих рождение несовершеннолетних, если право собственности оформляется на детей, не достигших четырнадцатилетнего возраста;
- контракта со строительной организацией о приобретении жилья при условии долевого участия в строительстве или покупки готовой квартиры после завершения работ – в двух экземплярах;
- передаточных актов, подписанных застройщиком и владельцем (также два экземпляра);
- платежных бумаг или других документальных подтверждений оплаты за приобретенную квартиру;
- чека, полученного при внесении средств государственного сбора;
- ксерокопии разрешительных документов на эксплуатацию жилплощади;
- плана и кадастрового паспорта жилья (оформление может поручаться застройщику, если предусмотрено договором);
- доверенности и личного паспорта, если оформлением занимается законный представитель владельца.
Некоторые бумаги предоставляются в двух экземплярах, поскольку после завершения процедуры один из них остается в регистрационном учреждении, а второй возвращается заявителю.
Если квартира куплена по ипотечному кредиту, дополнительно требуется обеспечить наличие:
- договора с банковским учреждением о займе;
- закладной на ипотечную жилплощадь.
В случае регистрации жилья на несовершеннолетнего необходимо предварительно получить положительное решение от органов опеки на совершение сделки.
Заявление оформляется на бланке установленной формы.
Выбор способа подачи заявления
Документация и заявление на регистрацию в квартире, приобретенной в новостройке, подается любым из перечисленных способов, наиболее удобным для собственника:
- путем непосредственного посещения Росреестра;
- передачей в электронном виде на официальном портале указанной структуры;
- через МФЦ, оказывающий посреднические услуги в оформлении документации;
- с помощью Госуслуг, после предварительной авторизации на ресурсе.
Если бумаги подаются в электронном виде, это позволяет сэкономить личное время на посещение инстанций.

Подача документов на регистрацию жилья
Для подачи документации через электронный ресурс владельцу жилья необходимо зарегистрироваться на соответствующем сайте, с получением права электронной подписи. Документы сканируются и направляются в электронном виде.
Но большинство граждан предпочитают непосредственно посетить регистрационное учреждение, чтобы лично доставить бумаги. Если выбран такой способ подачи документов, необходимо действовать в следующем порядке:
- собранная документация вручается сотруднику, принимающему бумаги в Росреестре или МФЦ;
- чиновник, принявший документы, убеждается в личности заявителя и сверяет комплект с необходимым перечнем. Если бумаги предоставлены не все, придется доставить не хватающие дополнительно;
- принятие документов подтверждается распиской, врученной заявителю;
- если бумаги подавались в МФЦ, указанный орган в течение суток передает их в регистрационное учреждение. Принятые документы проверяются на подлинность;
- недвижимость регистрируется в специальном реестре (ЕГРН) с указанием принадлежности владельцу; эта информация отмечается в договоре купли-продажи;
- выписка из реестра передается заявителю вместе с остальной документацией.
На этом процедура регистрации завершается.
В какие сроки регистрируется право собственности
Согласно новому закону №218-ФЗ, регламентирующему особенности процедуры регистрации недвижимости, срок, предоставляемый государственным структурам на обработку документации, жестко лимитирован. И если раньше на оформление выделялся месяц, теперь счет ведется на рабочие дни, в зависимости от способа подачи документов.
Регистрация должна быть проведена (или собственнику отказано в просьбе с мотивированным объяснением причин) в следующие сроки:
- семидневный – если бумаги подавались непосредственно в регистрационное учреждение;
- девятидневный – от момента передачи в МФЦ;
- пятидневный – при непосредственной передаче, в случае наличия судебного постановления;
- трехдневный – в случае регистрации нотариально заверенной купли-продажи в Росреестре;
- пятидневный – в приведенной выше ситуации, при обращении через МФЦ.
Из приведенного перечня видно, что если подавать бумаги через МФЦ, продолжительность оформления возрастает на два дня. Это объясняется тем, что МФЦ – посредническая структура, и данному органу выделяется дополнительный день для передачи документации в Росреестр.
Обращение в судебные органы
Подача искового заявления в судебные органы производится, если:
- застройщик не выполняет принятые на себя обязательства по регистрации жилья;
- компания не передает в заявленные сроки владельцу недвижимости необходимую документацию для самостоятельной регистрации, или у фирмы возникают проблемы с получением почтового адреса.
Если вопрос не решается в досудебном порядке, подается иск в суд. Допускается коллективное обращение дольщиков в судебную инстанцию.
Последствия отсутствия регистрации собственности на жилье
В случае не проведения регистрации недвижимости к возможным неблагоприятным последствиям для владельца относятся:
- невозможность продать, подарить, оставить в наследство квартиру в новостройке или воспользоваться правом владения другим способом;
- покупателя не пропишут в приобретенном жилье;
- переносится срок, после которого не станет взиматься подоходный налог от сделки при продаже жилплощади;
- сохранение прежней ставки по ипотечному кредиту (в случае такого способа приобретения), без снижения, предусмотренного для зарегистрированной недвижимости.

Но без выполнения указанной процедуры собственник столкнется с многочисленными негативными последствиями, не позволяющими полноценно распоряжаться квартирой.