Порядок оформления квартиры в собственность

Нередко, приобретая жилье в новом доме, покупатель сталкивается с многочисленными проблемами при оформлении документов и регистрации, в связи с которыми до момента полного владения недвижимостью уходит от нескольких месяцев до лет. В представленном материале рассматриваются способы оформить квартиру в собственность, если она куплена в новостройке, с учетом возможных проблем и требующегося комплекта документов.

Варианты оформления квартиры в новостройке

Получение ключей от новой квартиры – далеко не все, что требуется сделать новому владельцу. Чтобы стать полноправным хозяином жилья, получив положенные социальные гарантии, – услуги поликлиники, детского сада, школы и других учреждений, – новому владельцу необходимо прописаться в жилплощади.

Недостаток, связанный с незарегистрированной недвижимостью – плата за «коммуналку» по средним городским расценкам, которые превышают муниципальные до трех раз.

Владелец должен учитывать, что в случае продажи придется ожидать не менее пяти лет до отмены подоходного налога со сделки, и до регистрации отсчет срока не начнется.

После совершения сделки регистрация права собственности на купленную квартиру в новостройке производится владельцем следующими способами:

• оформляется собственность на квартиру путем самостоятельной подачи документов в Росреестр;
• выполняет застройщик, за установленную плату;
• доказываются свои права в судебном порядке, если застройщик необоснованно затягивает передачу жилплощади;
• обращением для оформления квартиры в новостройке к посреднической фирме.

Сделки на первичном рынке, в отличии от вторичного, считаются наиболее безопасными.

Выбор оптимального способа зависит от сложившейся ситуации и обстоятельств покупателя.

Условия оформления

Учитывая, что нередко дома возводятся при долевом участии в строительстве будущих покупателей, застройщик выполняет работы за счет владельцев. Передача прав жильцам происходит после окончательной сдачи квартир в новостройке. Но для этого строительной фирме требуется пройти обязательные согласования, поэтому ситуация, когда сдача дома растягивается на продолжительный период, встречается часто.

Чтобы владелец получил возможность оформить в собственность квартиру, купленную в новостройке, должны быть пройдены такие этапы:

• после окончания строительства застройщик согласовывает документацию – проводит экспертизу, получает от БТИ этажные планы и экспликации, выполняет другие неизбежные формальности;
• выполняется государственная регистрация, с принятием объекта комиссией и оформлением его в БТИ;
• застройщик получает необходимую техническую документацию на новостройку. Права к дольщику переходят после оформления квартиры в новостройке, путем подписания акта передачи или получения судебного постановления, если клиент подал исковое заявление;
• строительной фирме необходимо в архитектурном и градостроительном Департаменте местного муниципалитета получить разрешение на эксплуатацию новостройки;
• жилая новостройка должна быть в установленном порядке зарегистрирована в Росреестре (указана в кадастровом учете);
• новостройке присваивается отдельный почтовый адрес.

При соблюдении указанных условий владелец вправе приступать к регистрации.

Самостоятельное оформление

Если застройщик исполнил принятые на себя обязательства, ничто не препятствует владельцу в получении права собственности на квартиру в новостройке.

Процедура может выполняться непосредственно владельцем. Для этого необходимо подготовить установленный пакет документации.

Необходимо учитывать, что иногда требуются не все бумаги из списка, поскольку нужны дополнительные документы, если квартира в новостройке оформляется несовершеннолетним или недееспособным владельцем, если приобреталась по ипотечному кредиту и в некоторых других ситуациях. Поэтому к перечню необходимо подходить с учетом всех обстоятельств.

Единственное существенное препятствие для регистрации квартиры в новостройке – отсутствие действительного документа, удостоверяющего личность. В любом другом случае бумаги будут приняты сотрудником Росреестра. Если комплект окажется неполным, собственнику предложат дополнительно предоставить недостающую документацию.

Получение квартиры в собственность с помощью застройщика

Иногда застройщик сам занимается регистрацией новых жильцов. Чтобы регистрация права собственности покупателей на квартиру в новостройке осуществлялась строительной фирмой, такое условие должно быть предусмотрено заключенным между сторонами договором.

Обязанностью застройщика является получение разрешения на ввод здания от контролирующих органов.

Привлечение сторонних фирм

Это позволяет владельцам провести оформление прав собственности на приобретенную квартиру в новостройке, сэкономив силы и время. Такие услуги предоставляют посреднические структуры, но покупателю придется дополнительно заплатить за помощь и оформить доверенность на представителя компании.

Специфика деятельности таких организаций включает постоянное выполнение этих работ, опыт и связи компаний позволяют зарегистрировать нового владельца в новостройке за минимальное время, без проблем для клиента.

Через суд

Однако вначале обязательно необходимо попытаться урегулировать разногласия в досудебном порядке. Для этого владельцу жилья в новостройке необходимо подготовить и передать строительной компании претензию с указанием:

• подробного изложения обстоятельств дела;
• выдвигаемых требований;
• законных оснований, позволяющих предъявлять указанные претензии;
• срока, в который застройщику необходимо выполнить требования клиента;
• предупреждения о последующем обращении в судебную инстанцию, если не будут выполнены изложенные условия;
• контактной информации, чтобы строительная компания смогла предоставить ответ.

Претензия составляется в строгом деловом стиле, без эмоций.

Что должен сделать застройщик перед регистрацией квартиры

Чтобы покупатель получил возможность оформить приобретенную квартиру в новостройке, строительная компания должна выполнить следующие действия:

• специальным протоколом разграничить площади дома по коммерческому и жилому предназначению;
• обеспечить ввод жилья в эксплуатацию, с полученным на руки разрешением от органов, осуществляющих государственный контроль;
• обеспечить внесение здания в кадастр недвижимости;
• оформить технический паспорт на новостройку в БТИ;
• руководителю строительной компании необходимо поставить подпись в акте передачи жилья;
• подать документы на присвоение зданию полного адреса.

Застройщик занимается оформлением юридических документов за определенный процент или фиксированную сумму.

Если контракт с покупателем предусматривает обязанности застройщика по регистрации владельца квартиры, компания должна выполнить оформление необходимой документации самостоятельно, до передачи жилья новым хозяевам.

Предварительные действия приобретателя квартиры в новом доме

Чтобы покупатель, после внесения средств за приобретенную квартиру в новостройке, получил полные права владельца, ему требуется обязательно зарегистрироваться на данной жилплощади. Для этого собственник действует в следующем порядке:

• подбирает комплект документации, подаваемой в государственную инстанцию, осуществляющую регистрацию;
• уплачивает обязательный государственный сбор, сохранив квитанцию, подтверждающую совершение платежа;
• определяет способ оформления документации (самостоятельно, через посредническую фирму или путем обращения в суд); если данная возможность указана в договоре, собственнику достаточно передать необходимые документы застройщику, получив от него оформленные бумаги;
• направляет документацию в регистрационное учреждение.

После обработки сданных бумаг хозяину квартиры вручается выписка из единого реестра, подтверждающая регистрацию жилплощади за указанным собственником. Далее – детальнее о перечисленных шагах.

Подготовка документов

Подготовка документации предусматривает сбор следующего пакета бумаг:

• подписанного заявления владельца с ходатайством о закреплении за ним данного объекта недвижимости и предоставлением права собственности;
• личного паспорта. Если владелец не один – передаются удостоверения личности каждого из обладателей жилья;
• документов, удостоверяющих рождение несовершеннолетних, если право собственности оформляется на детей, не достигших четырнадцатилетнего возраста;
• контракта со строительной организацией о приобретении жилья при условии долевого участия в строительстве или покупки готовой квартиры после завершения работ – в двух экземплярах;
• передаточных актов, подписанных застройщиком и владельцем (также два экземпляра);
• платежных бумаг или других документальных подтверждений оплаты за приобретенную квартиру;
• чека, полученного при внесении средств государственного сбора;
• ксерокопии разрешительных документов на эксплуатацию жилплощади;
• плана и кадастрового паспорта жилья (оформление может поручаться застройщику, если предусмотрено договором);
• доверенности и личного паспорта, если оформлением занимается законный представитель владельца.

Форма заявления на право собственности

Некоторые бумаги предоставляются в двух экземплярах, поскольку после завершения процедуры один из них остается в регистрационном учреждении, а второй возвращается заявителю.

Если квартира куплена по ипотечному кредиту, дополнительно требуется обеспечить наличие:

• договора с банковским учреждением о займе;
• закладной на ипотечную жилплощадь.

Закладная на ипотечную жилплощадь

В случае регистрации жилья на несовершеннолетнего необходимо предварительно получить положительное решение от органов опеки на совершение сделки.

Заявление оформляется на бланке установленной формы.

Выбор способа подачи заявления

Документация и заявление на регистрацию в квартире, приобретенной в новостройке, подается любым из перечисленных способов, наиболее удобным для собственника:

• путем непосредственного посещения Росреестра;
• передачей в электронном виде на официальном портале указанной структуры;
• через МФЦ, оказывающий посреднические услуги в оформлении документации;
• с помощью Госуслуг, после предварительной авторизации на ресурсе.

Если бумаги подаются в электронном виде, это позволяет сэкономить личное время на посещение инстанций.

Сдать документы на регистрацию можно в территориальное отделение Росреестра или в ближайший МФЦ.

Подача документов на регистрацию жилья

Для подачи документации через электронный ресурс владельцу жилья необходимо зарегистрироваться на соответствующем сайте, с получением права электронной подписи. Документы сканируются и направляются в электронном виде.

Но большинство граждан предпочитают непосредственно посетить регистрационное учреждение, чтобы лично доставить бумаги. Если выбран такой способ подачи документов, необходимо действовать в следующем порядке:

• собранная документация вручается сотруднику, принимающему бумаги в Росреестре или МФЦ;
• чиновник, принявший документы, убеждается в личности заявителя и сверяет комплект с необходимым перечнем. Если бумаги предоставлены не все, придется доставить не хватающие дополнительно;
• принятие документов подтверждается распиской, врученной заявителю;
• если бумаги подавались в МФЦ, указанный орган в течение суток передает их в регистрационное учреждение. Принятые документы проверяются на подлинность;
• недвижимость регистрируется в специальном реестре (ЕГРН) с указанием принадлежности владельцу; эта информация отмечается в договоре купли-продажи;
• выписка из реестра передается заявителю вместе с остальной документацией.

На этом процедура регистрации завершается.

В какие сроки регистрируется право собственности

Согласно новому закону №218-ФЗ, регламентирующему особенности процедуры регистрации недвижимости, срок, предоставляемый государственным структурам на обработку документации, жестко лимитирован. И если раньше на оформление выделялся месяц, теперь счет ведется на рабочие дни, в зависимости от способа подачи документов.

Регистрация должна быть проведена (или собственнику отказано в просьбе с мотивированным объяснением причин) в следующие сроки:

• семидневный – если бумаги подавались непосредственно в регистрационное учреждение;
• девятидневный – от момента передачи в МФЦ;
• пятидневный – при непосредственной передаче, в случае наличия судебного постановления;
• трехдневный – в случае регистрации нотариально заверенной купли-продажи в Росреестре;
• пятидневный – в приведенной выше ситуации, при обращении через МФЦ.

Из приведенного перечня видно, что если подавать бумаги через МФЦ, продолжительность оформления возрастает на два дня. Это объясняется тем, что МФЦ – посредническая структура, и данному органу выделяется дополнительный день для передачи документации в Росреестр.

Обращение в судебные органы

Подача искового заявления в судебные органы производится, если:

• застройщик не выполняет принятые на себя обязательства по регистрации жилья;
• компания не передает в заявленные сроки владельцу недвижимости необходимую документацию для самостоятельной регистрации, или у фирмы возникают проблемы с получением почтового адреса.

Если вопрос не решается в досудебном порядке, подается иск в суд. Допускается коллективное обращение дольщиков в судебную инстанцию.

Последствия отсутствия регистрации собственности на жилье

В случае не проведения регистрации недвижимости к возможным неблагоприятным последствиям для владельца относятся:

• невозможность продать, подарить, оставить в наследство квартиру в новостройке или воспользоваться правом владения другим способом;
• покупателя не пропишут в приобретенном жилье;
• переносится срок, после которого не станет взиматься подоходный налог от сделки при продаже жилплощади;
• сохранение прежней ставки по ипотечному кредиту (в случае такого способа приобретения), без снижения, предусмотренного для зарегистрированной недвижимости.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Как следует из представленного материала, покупатель квартиры в новостройке сталкивается с многочисленными трудностями при регистрации жилья. Иногда это может сделать застройщик, но часто у покупателя возникают проблемы со своевременным получением документации от строительной компании.

Но без выполнения указанной процедуры собственник столкнется с многочисленными негативными последствиями, не позволяющими полноценно распоряжаться квартирой.