Как расторгнуть договор на аренду квартиры?
Любой человек, желающий снять или сдать квартиру, заключает надлежащий договор. Этот документ прекращает своё действие, когда истекает обозначенный срок, либо досрочно. Вопросы расторжения договора аренды квартиры регулирует Гражданский кодекс:
- статья 687 описывает стандартный механизм;
- статья 619 раскрывает процесс досрочного прекращения договорных отношений по инициативе арендодателя.
- статья 452 объясняет, каким образом изменяется и расторгается контракт любого назначения, в том числе и аренды.
Как расторгнуть договоренность о найме квартиры
Когда хозяин и съёмщик заключили договор найма, они проставляют определённый срок его действия. Обычно это 11 месяцев, и по завершении этого периода контракт аренды считается расторгнутым автоматически. Однако возникают ситуации, которые влекут за собой досрочное аннулирование. Этот процесс длительный и многоэтапный, а в случае возникновения неразрешимых разногласий появляется необходимость обратиться в суд.
Уведомление о расторжении договора аренды
Участник, решивший расторгнуть соглашение раньше срока, отправляет другой стороне уведомление о расторжении договора аренды. На практике ограничиваются телефонным или личным разговором, но если отношения не заладились, и общение невозможно, приходится использовать услуги Почты России.
Важно отправлять заказное письмо, с описью вложения и уведомлением о вручении, чтобы можно было отследить факт того, что документ попал в руки адресата.
В уведомлении должны содержаться следующие сведения:
- наименование документа;
- полное имя и контактные данные каждой из сторон;
- реквизиты контракта;
- причины прекращения отношений;
- подпись отправителя и дата подписания.
Соглашение
Соглашение о расторжении договора аренды квартиры оформляется по следующему плану:
- Описание каждой из сторон:
- полное имя;
- паспортные данные;
- адрес регистрации;
- их роль в договорных отношениях (Арендодатель или Арендатор).
- Решение о расторжении:
- подробное описание объекта (адрес, количество комнат, площадь);
- срок, в течение которого арендатор должен покинуть это помещение.
- Положение о прекращении всех обязательств с момента аннулирования.
- Подтверждение удовлетворительного состояния жилплощади.
В образце договора по расторжению аренды квартиры есть все эти пункты.
Помимо соглашения, оформляется акт возврата жилого помещения, который подтверждает факт выселения.
В какой момент сделка является разорванной
Договор аренды жилого помещения теряет свою юридическую силу с момента подписания соответствующего соглашения. При необходимости документ регистрируется. Все права и обязанности обеих сторон прекращаются.
Если контракт аренды прекращается досрочно из-за нарушения его условий одной из сторон, пострадавший может выдвинуть требование о возмещении убытков, которые повлекли за собой такое внезапное прекращение. При отказе такая компенсация может последовать только по судебному решению.
Как правильно расторгнуть договор аренды
Договор аренды жилого помещения расторгается так же, как он был заключён:
- Если он был заключён в письменном виде, без государственной регистрации, то расторгается подписанием надлежащего соглашения.
- Если он был официально зарегистрирован, то и аннулирование нужно оформить так же – официально.
Досрочное прекращение
Такое прекращение отличается от стандартного тем, что процесс занимает больше времени. Необходимо провести все действия в соответствии с требованиями законодательства, в частности, с Гражданским кодексом. Невозможно оформить прекращение так, чтобы оно подтверждалось законом либо договором: только соответствие обоим этим факторам обеспечивает юридическую силу.
Причины для обращения в суд
Если между обеими сторонами договорных отношений возникают разногласия, которые невозможно урегулировать мирным путём, без привлечения третьих лиц, требуется обратиться в суд. Следующие ситуации могут стать причиной оформления искового заявления.
- Арендодатель намерен досрочно расторгнуть контракт в одностороннем порядке, но арендатор считает такое решение несправедливым и отказывается покидать жилплощадь. В этой ситуации иск исходит или от квартиросъемщика, который хочет остаться, или от арендодателя, который хочет его выселить.
- Арендодатель заключил контракт с арендатором, получил первую оплату за месяц вперёд, но чинит препятствия к заселению. Здесь обманутый клиент защищает права с помощью суда, требуя или вернуть деньги, или добиться вселения. Возможность вернуть внесенную сумму зависит от вынесенного судебного решения.
- Владелец жилплощади отказывается возвращать денежные средства, уплаченные в качестве залога за несколько месяцев вперёд, при аннулировании договорных отношений с клиентом.
- Объект аренды больше не пригоден для проживания, но хозяин не признаёт этот факт.
В суде каждому участнику расторгнутого договора придётся подтверждать свою правоту посредством свидетельских показаний. Необходимо заручиться поддержкой опытного юриста, чтобы он подсказал необходимый перечень документов для запуска судебного дела.
Основания для одностороннего разрыва
Решение о досрочном прекращении принимается не только на основе обоюдного соглашения, но и в одностороннем порядке. Для этого инициатор обязан заранее сообщить другой стороне и указать на причину.
Когда вправе это сделать арендодатель
Этот участник может расторгнуть договор аренды квартиры в ответ на следующие действия арендатора:
- им не вносятся арендные платежи уже более 2 месяцев;
- соседи жалуются на его поведение;
- у него образовалась крупная задолженность за коммунальные расходы;
- он препятствует арендодателю провести осмотр в квартире;
- он вредит жилплощади (к этому относятся как технический, так и санитарный вред);
- он провёл перепланировку без предварительной договорённости с хозяином.
Для досрочного расторжения договора аренды достаточно хотя бы одного совпадения с этим перечнем. Арендодатель уведомляет арендатора за 1 месяц до его выселения.
Право квартиросъемщика
Арендатор тоже может прекратить договорные отношения досрочно в ответ на следующие действия арендодателя:
- он не впустил нового жильца после заключения договора найма жилого помещения;
- он создаёт препятствия спокойному проживанию;
- он вселил других жильцов вместо того, с кем подписал контракт;
- он сокрыл от клиента существенные недостатки жилплощади (неудовлетворительное санитарное состояние, наличие третьих лиц, отсутствие имущества, о наличии которого сообщалось в тексте);
- квартира больше не пригодна для проживания в силу форс-мажорных обстоятельств: затопили соседи сверху, произошёл взрыв газа у соседей.
Кого нельзя выселить после прекращения сделки
Неверно мнение, что арендодатель не может выселить зимой. Если на досрочное аннулирование есть существенные причины, и суд на стороне владельца, то даже семье с детьми придётся покинуть жилплощадь.
Однако могут возникнуть проблемы, если владелец, по просьбе арендодателя, зарегистрировал ребёнка жильцов на своей территории. Это может понадобиться для того, чтобы семья могла записать сына или дочь в детский сад или школу.
Необходимо обратить внимание, что такая регистрация носит временный характер, но в некоторых случаях её приходится продлевать.
Заключение
Договор аренды жилплощади расторгается без затруднений в том случае, если владелец, желая сдать квартиру в аренду, тщательно готовит текст этого документа и подробно перечисляет условия и возможности его прекращения досрочно или чётко в срок. Важно обозначить требования, нарушение которых ведёт к выселению арендатора.
Чтобы защитить себя в будущем, если придётся обратиться в суд, необходимо хранить все документы, сопряжённые с арендой. Арендатору нужно передавать оплату по договору арендодателю под расписку, чтобы при необходимости предъявить их суду.
Загрузка...
