Оформление и проведение объединения лождии с комнатой

Владельцы малогабаритных квартир, рано иди поздно, задумываются над способом увеличения заветных квадратных метров. Один из вариантов – объединение лоджии и комнаты. Чтобы разобраться в правомерности таких действий, следует изучить ряд законодательных документов. Многие считают, что в собственном жилище можно по желанию производить переделку комнат или подсобных мест под свои нужды, но это не так.

Нормы законодательства по этому вопросу

Как балкон, так и лоджия, не являются жилыми помещениями, поэтому вопрос самовольного объединения их с комнатой или кухней законодательство не одобряет. Это понятно, так как несведущий человек не сможет разобраться в конструкции дома, определить несущие стены комнат, увидеть способ крепления балконных фрагментов и учесть другие специфические моменты. Попробуем разобраться, как решить эту проблему.

Объединение лоджии с комнатой, как и объединение балкона, увеличивает жилую площадь. Это приводит к несоответствию фактического размера комнаты и квадратных метров, указанных в техническом паспорте и правоустанавливающих документах. Также меняется назначение помещения балкона.

Статья 25 Жилищного кодекса РФ действия по объединению жилого с нежилым помещением относит к перепланировке, так как меняется конфигурация комнат. По этой причине придется оформить перепланировку и внести изменения в технический и кадастровый паспорта.

Однако ни в одном законодательном документе прямо не говорится, что этого делать нельзя. Все тот же Жилищный кодекс РФ, в статье 26 подробно рассматривает порядок получения разрешения на переустройство или перепланировку жилого помещения.

Когда снимаются дверь и окна, но лоджия хорошо утеплена, перепланировкой это не считается.

Подготовка документов для получения одобрения на объединение помещений (комнат) начинается с изготовления проектной документации. Этими работами занимается организация, имеющая специальную лицензию. Скорее всего, разработчик будет выезжать на место, для составления эскиза и оценки технической возможности, взяв за основу проект вашего дома. Полученный в итоге документ будет гарантией того, что перепланировка не ущемляет интересы соседей, безопасна для конструкции здания и соответствует требованиям СНиП и СанПиН.

Далее наступает этап согласования проекта с газовой, пожарной службами, а также горэлектросетью и теплоснабжающей организацией. Если дом относится к объекту культурного наследия, то потребуется одобрение органов по защите памятников.

Следующий шаг – составление заявления установленной формы и подача его в отдел городской архитектуры или в многофункциональный центр. К нему прикладываются следующие оформленные документы:

• проект;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• письменные согласия всех проживающих в данном помещении граждан;
• технический паспорт;
• выписка с лицевого счета о составе семьи;
• заключение от пожарной организации;
• паспорт собственника;
• экспертное техническое заключение.

После рассмотрения вопроса, в течение трех рабочих дней выдается разрешение (либо мотивированный отказ) на проведение работ, в котором указан срок выполнения перепланировки. Получить разрешение можно лично или по почте.

После оформления проводятся все необходимые операции по перепланировке комнат. Следующими действиями будет составление нового техпаспорта и оформление приемочной комиссией акта выполненных работ. Затем все документы на уже большую жилую площадь передаются на регистрацию.

Плюсы и минусы

К положительным моментам всей этой беготни относится получение новых жилых метров, ведь не все могут позволить себе покупку другого жилья. Иногда такая перепланировка становится просто спасением для семьи. Получение законного права на присоединение лоджии к одной из комнат является гарантией того, что при сделках с недвижимостью это жилье не попадет в неликвид.

Только после оформления документации можно переходить к перепланировке.

Получение разрешения является долгим по времени процессом. Можно, конечно, начать работы по объединению комнаты с балконом или лоджией одновременно с изготовлением проекта. Однако нет гарантии, что все согласования будут получены.

Перепланировка балкона или лоджии – процесс долгий и дорогостоящий. Следует помнить, что за самовольно проведенные работы по переустройству может быть наложен штраф или вынесено решение суда о возвращении всех помещений в первоначальное состояние.

Требования к совмещению

Начиная мероприятия по присоединению балкона к комнате, нужно изучить конструкцию дома, чтобы определить, какие стены являются несущими. Если нужная стена попадает в этот список, то получить разрешение на ее снос не получится. В этом случае доступно только использование этой части стены в декоративных целях.

Чтобы зимой в комнате сохранялся максимум тепла, нужно заняться утеплением стен, потолка и пола балкона или лоджии. В качестве обогрева возможно использование системы «теплый пол» или применение современного энергосберегающего конвектора, так как перенос отопления в эту зону не разрешен.

Если в новом пространстве планируется установка мебели, то перепланировка балкона потребует усиления конструкции плиты. При частичном сносе стены проект может предусматривать изготовление конструкций из металлических опор или каркаса. Если присоединение лоджии требует сноса всей стены, то следует предусмотреть монтаж колонн или другие варианты усиления.

Что можно делать

При перепланировке, включающей присоединение балкона к комнате, допускается:

• установка новых стеклопакетов;
• утепление стен, пола, потолка балкона;
• замена обшивки с внутренней и наружной стороны;
• демонтаж старых оконных конструкций;
• демонтаж балконной двери;
• снос подоконной стены (если разрешено).

Чего делать нельзя

Существует много ограничений на такой вид перепланировки. Все они регламентируются различными нормативными документами:

• на балконе или лоджии нельзя устанавливать дополнительные батареи отопления, из-за повышения нагрузки на тепловые системы дома;
• не допускается изменение фасада дома:
• если проектом дома предусмотрена пожарная лестница, ее нельзя демонтировать;
• не допускается устанавливать стеклопакеты на лоджии, если она является запасным пожарным выходом;
• нельзя изменять высоту заграждения балкона или лоджии;
• отделка балкона не должна быть из легко воспламеняемых материалов;
• не должно быть превышения нормативных нагрузок на балконную плиту.

Почему объединение балкона с комнатой не допускается без перегородки из стеклопакетов

Увеличение жилого пространства, путём объединения помещений, считается перепланировкой.

Теплотехнический расчет для этих помещений изначально не проводился. Даже если будет произведено утепление этих зон, все равно они будут считаться холодными. Разрешение на установку радиатора и подключение к теплосетям дома этих участков точно не согласуют.

Чтобы подвести объединение помещений под понятие перепланировки на законных основаниях, на месте демонтированного балконного блока допускается установка перегородки из стеклопакетов. Возможен монтаж конструкции «гармошка», установленной на капитальных направляющих. Будет считаться, что условие разделения отапливаемой и холодной зон соблюдено. При подписании акта приемки комиссия обязательно проверит соответствие всех этих моментов.

Самые популярные виды изменений

Некоторые виды работ по присоединению лоджии к комнате можно производить без согласования, так как они не считаются перепланировкой.

Остекленение

Согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ, остекление балконов и лоджий не требует согласования. Однако есть некоторые условия, которые необходимо соблюдать:

• конструкцию оконных блоков нельзя выносить за границы ограждения балкона или лоджии;
• внешнее оформление не должно иметь существенной разницы с другими квартирами;
• установление стеклопакетов не должно увеличить допустимую нагрузку на балконную плиту.

Снос подоконной системы

В панельных домах стена, расположенная под окном, почти всегда относится к несущим элементам. Получить разрешение на ее снос проблематично. В кирпичных домах демонтаж этого участка возможен, хотя может потребоваться усиление конструкции и установка дополнительных опор для поддержания верхнего проема.

Иногда эту часть стены оставляют, и оформляют в качестве некой детали интерьера комнаты. Также не всегда можно удалить порог, разделяющий помещения. В кирпичных домах он является частью перекрытия, а в панельных – его демонтаж может нарушить жесткость конструкции. Работы по сносу подоконной системы относятся к перепланировке.

Снятие оконного проема из комнаты

Объединение помещений производится за счет удаления оконного блока. Меняется конфигурация комнаты, поэтому необходимо внесение новых данных в технический паспорт.

Соединение с частью квартиры

Присоединение лоджии к комнате – наиболее распространенный вид объединения. В большинстве случаев у лоджии только одна сторона выходит на улицу, а боковыми ограждениями являются стены дома. Это более надежная система, чем балкон, который является выносной конструкцией. Однако чтобы такое объединение оформить, как перепланировку, требуется установить раздвижную перегородку, которая поможет соблюсти все формальности.

Сделать балкон или лоджию частью внутреннего пространства комнаты довольно сложный и далеко не безопасный процесс.

Можно ли это узаконить, и какова процедура подачи документов

В случае, когда собственник произвел самовольное объединение, узаконить балкон, как часть комнаты, будет непросто. Если при соединении пространства комнаты и балкона учтены все технические требования, то шанс, несомненно, есть. При несоблюдении хотя бы одного из них оформить перепланировку на законном основании не получится. Процедура подачи документов такая же, как описана выше.

Иногда возникает необходимость узаконить балконы на первом этаже. Самовольно возведенный балкон в этом случае классифицируется не как навесная конструкция, а как пристрой. То есть меняется статус земли под ним. Случаи передачи этой части земли в собственность крайне редки. Ее могут только сдать в аренду, если получено положительное решение суда. После этого производится оформление документов в БТИ и регистрационных органах.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Согласовать объединение лоджии и комнаты или присоединение балкона к комнате очень сложно. Решаясь на самовольную перепланировку, следует помнить, что при совершении сделок с недвижимостью могут возникнуть большие проблемы. Также незаконная переделка будет препятствием в передаче жилья по наследству. Кроме понесенных затрат на обустройство, придется все вернуть на место, да еще и заплатить штраф.

Сроки оформления, стоимость и результат

После подачи заявления на получение разрешения срок рассмотрения составляет 45 дней. Сколько будет стоить оформление – однозначного ответа нет. Изготовление проектной документации – самая дорогостоящая часть процесса. Она зависит от сложности проекта, и будет стоить около 30 тысяч рублей. В разных регионах цены могут сильно отличаться. Полная стоимость оформления разрешения на перепланировку может доходить до 150 тысяч рублей.

В каких случаях могут отказать

Жилищная комиссия может отказать в выдаче разрешения в случае:

• если планируемая переделка затрагивает снос или частичный демонтаж несущих стен;
• при существенном нарушении фасада дома;
• если дом является историческим памятником архитектуры;
• при ущемлении интересов собственников других квартир;
• когда возводимая конструкция перекрывает запасной пожарный выход.

Перепланировка квартиры – дело трудное, затратное, и затевать ее лучше на законных основаниях, тогда долгие хлопоты не помешают наслаждаться уютом дополнительной зоны отдыха.