Консультация юриста по телефону
+7 (499) 653-60-72
доб. 161
По Москве и Московской обл.
Работаем круглосуточно
Нуждаетесь в совете юриста?
Задайте свой вопрос прямо на сайте бесплатно
Юрист сейчас
в режиме онлайн
Спросить
Автор статьи
Миронова Анна Сергеевна
Время на чтение: 8 минут
АА

Законодательство о незаконной перепланировке квартиры

Очень часто владельцы жилья хотят изменить пространство квартиры для повышения комфорта. Сейчас это не составляет труда, так как строительные магазины переполнены современными материалами, а фирмы по оказанию ремонтных услуг наперебой заманивают клиентов. Мало кто задумывается о последствиях, к которым может привести незаконная перепланировка.

Когда перепланировка считается незаконной

Проведение незначительного ремонта, не затрагивающего снос или перенос стен квартиры, замена напольного покрытия, обшивки балкона, лоджии, установка легких перегородок перепланировкой считаться не будут. Эти действия классифицируются, как переустройство.

Под понятие «перепланировка» попадают работы, проведение которых меняет размеры квартиры или конфигурацию комнат. В этом случае требуется получить разрешение на произведение этих действий, а также пройти ряд согласований. В статье 26 Жилищного кодекса РФ подробно описана схема получения разрешения.

Ст. 26 ЖК РФ

Главным требованием к таким действиям закон называет соблюдение всех строительных норм и правил.

Самовольная перепланировка не дает гарантий, что все условия выполнены, а попытка оформить уже проделанные работы может привести к неожиданным результатам и затратам.

Несогласованные ремонтные работы по перепланировке жилых помещений грозят собственникам квартир административным штрафом.

Незаконно выполненной перепланировка будет считаться:

  • если собственник сделал работы, на которые мог бы получить согласие жилищной комиссии, но, по ряду причин, этого не сделал;
  • когда переделка нарушает запреты, установленные законодательством (например, снос несущих стен).

Если в первом случае оформить разрешение возможно, то во втором – владельца квартиры ждет серьезное разбирательство, штраф и требование привести жилье в первоначальное состояние.

Приобретение переустроенной квартиры или получение ее по наследству не освобождает собственника от ответственности перед законом. Даже если новый владелец не знал, что в техническом паспорте нет отметки о произведенных переделках, приводить жилье в соответствие с нормативными документами все равно придется.

Законодательство

Основные правила для проведения перепланировки, требования к документации, порядок получения согласований, причины отказа в выдаче разрешения регламентируются Жилищным кодексом РФ (с 25 по 29 статьи).

Бланки всех документов утверждены Постановлением Правительства № 266 от 28 апреля 2005 года.

Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266

Дополнительные правила при проведении переделок в квартире установлены Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года.

Ответственность за незаконную перепланировку в квартире возложена на правообладателя. Статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает в этом случае штраф от 2 до 2,5 тысячи рублей. В 2019 году планируется повышение границ денежной выплаты. Жилищной инспекцией выдается предписание, в котором указываются сроки устранения переделок в квартире и дается образец квитанции на оплату.

КоАП РФ Статья 7.21

Может показаться, что размеры штрафа за несогласованную перепланировку невелики. Однако следует помнить, что повторные взыскания за невыполнение предписания будут гораздо выше.

После оплаты штрафа собственник обязан узаконить перепланировку в течение 6-ти месяцев.

Виды перепланировок, на которые нельзя получить разрешение

Есть перечень работ, запрещенных при перепланировке жилья:

  • частичный или полный снос несущих стен;
  • изменение фасада здания;
  • проведение дополнительной системы отопления или горячего водоснабжения на балконы или лоджии;
  • перекрытие доступа к запасным выходам и прочие действия, противоречащие требованиям пожарной безопасности;
  • переустройство технических помещений, которые относятся к общей собственности;
  • перекрытие доступа к инженерным коммуникациям;
  • сооружение навесных конструкций выше второго этажа;
  • аварийное техническое состояние дома.

Выполнение неузаконенной перепланировки, включающей хотя бы один пункт перечня, может стать предметом судебного разбирательства.

Незаконное изменение конструктивных особенностей помещения чревато последствиями.

Распространенным способом переделки малогабаритных квартир является объединение комнаты и лоджии, а также кухни и лоджии. Следует помнить, что панельные дома, в большинстве случаев, построены с капитальным балконным оконным блоком. Нарушение целостности несущих конструкций может привести к необратимым разрушениям. В кирпичных домах снести подоконную зону возможно, при условии установки стеклопакетов на основных направляющих по типу «французское окно».

Ошибкой будет и монтаж радиатора отопления или водяного теплого контура на лоджии или балконе. Такую перепланировку никогда не разрешат, даже если произведено основательное утепление балкона, так как эти зоны считаются общими. Они не включены изначально в расчет потребности тепла и, по документам, они значатся холодными. При объединении изменяется конфигурация и площадь жилой комнаты. Это требует изменения правоустанавливающих документов и технического паспорта.

Встречаются объединения кухни и лоджии с переносом туда газовой плиты и водяных труб. Такой самовольный перенос инженерных коммуникаций категорически запрещен. Кроме того, такие действия опасны для жизни, так как установка газовой плиты требует наличия отдельного вентиляционного канала.

Последствия неузаконенных действий

Все пункты вышеуказанного списка попадают под понятие административного правонарушения. Ответственность за это определена в статье 7.21 КоАП РФ, в виде штрафа за самовольную перепланировку квартиры.

При несоблюдении собственником закона и пренебрежении предписаниями, выданными представителями власти, дело может дойти до суда. В таких случаях последствиями незаконной перепланировки квартиры может стать требование о возвращении помещения в прежний вид и реализация квартиры на публичных торгах.

Штраф за самовольное переустройство квартиры

Правообладатель жилья, решившийся на грандиозную переделку, должен понимать, что последствия этих действий могут быть очень серьезными. Штраф за перепланировку – это не самое страшное из возможных проблем. Когда владелец не выполняет требования жилищной комиссии и игнорирует предписания, то, по решению суда, может лишиться квартиры.

В каких размерах

Кодекс административных правонарушений предусматривает штраф за незаконную перепланировку в квартире от 2000 до 2500 рублей.

Кто несет ответственность

Если перепланированное жилье было унаследовано или получено в качестве подарка, ответственность за приведение его в соответствие с требованиями закона возложена на правообладателя. Можно попытаться написать обращение в суд, приведя доводы, что собственность была изначально получена в измененном виде, и данные о переустройстве не были вовремя внесены в технический паспорт. В этом случае придется доказывать, что новый владелец предпринял все возможные попытки для оформления разрешения, но, в силу каких-то причин, это не удалось.

Как избежать наказания

Рано или поздно возникает вопрос о правомерности проведения перепланировки. Следует исходить из ее масштабов. Лучший вариант, позволяющий избежать наказания, – начать оформление разрешительной документации или восстановить прежний вид квартиры.

Не доводить до суда

Если вскрылся факт проведения незаконной реконструкции, и собственник получил предписание с квитанцией на оплату штрафа за перепланировку квартиры без оформления разрешения, то его лучше оплатить. Так можно выиграть немного времени для подготовки и сбора документов, чтобы не доводить дело до суда.

Узаконить несанкционированное действие

Начиная подготовку документов для оформления самовольной перепланировки, лучше сначала проконсультироваться в органе, который занимается выдачей разрешений. Следующим этапом будет заказ проектной документации с подробным описанием производимых работ. Организация, у которой есть лицензия, учтет все технические задачи при переустройстве квартиры, а правообладатель будет уверен в законности своих действий.

Перед тем как начать переустройство жилья, необходимо получить согласования.

Если произведенные собственником переделки, не попадают в список дозволенных, то их исключат из разрешения.

Для изготовления проекта перепланировки потребуется:

  • общий план дома;
  • технический паспорт квартиры;
  • эскиз квартиры по факту.

Проект выполняют предприятия, входящие в состав СРО – саморегулируемой организации, объединяющей всех, кто занимается строительной деятельностью. Такие структуры создаются для повышения качества услуг по проектированию и строительству. Они разрабатывают стандарты выполнения работ и осуществляют за ними контроль. Привлечение такого предприятия к разработке станет гарантией качества услуги.

Далее начнется процесс согласования проектной документации с поставщиками ресурсов: газовой службой, горэлектросетью, организациями тепло- и водоснабжения. Обязательным будет разрешение пожарной службы. Если дом является объектом культурного наследия, то потребуется одобрение органов по защите памятников.

В соответствии с планом квартиры, собственник может сам нарисовать эскиз, где красным карандашом будут указаны все места перепланировок.

Необходимые документы

При оформлении разрешения в административном порядке к заявлению установленной формы предоставляются:

  • паспорт владельца;
  • правоустанавливающие документы;
  • технический паспорт квартиры;
  • проект;
  • письменное согласие всех проживающих на перепланированной площади;
  • технические условия для проведения работ.

Заявление на получение соответствующего разрешения подается в органы местного самоуправления.

На рассмотрение вопроса и вынесение заключения дается не более 45 дней. Затем в течение 3 дней постановление выдается заявителю лично или через почту.

Если дело рассматривается в судебном порядке, то дополнительно понадобится иск о сохранении перепланировки в квартире и квитанция на оплату государственной пошлины.

В зависимости от конкретного переустройства суд может запросить и другие документы.

На разбирательстве придется доказывать, что перепланировка произведена без нарушения строительных норм и ущемления интересов соседей, а также лиц, проживающих в данной квартире.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Иногда самовольная перепланировка затрагивает несущие конструкции, например, был сделан проем или полный снос стены. Выполнить предписание жилищной комиссии о восстановлении невозможно или просто опасно. Тогда собственнику придется обращаться в специализированную организацию, занимающуюся таким проектированием.

В этом случае цена документа возрастет, так как это услуга дорогостоящая. Работы по восстановлению тоже будут стоить дороже. Соответственно, оплачивать их придется правообладателю.

В случае отказа от требования узаконить перепланировку, комиссия по жилью имеет право подать иск. Нужно быть готовым к тому, что решение суда в этом случае может быть не в пользу владельца. Крайней мерой может стать постановление о принудительном прекращении права собственности и продажа квартиры с публичных торгов. Также могут взыскать все затраты на восстановление жилья.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Покупая квартиру с несанкционированной перепланировкой, лучше тщательно проверить следующие документы: технический паспорт и правоустанавливающее свидетельство. Следует знать, что ответственность за это помещение целиком ляжет на нового владельца. Если возникли сомнения в возможности получения разрешительной документации на эту переделку, то лучше оказаться от сделки. Цена такого жилья в будущем резко упадет, как неликвидного.

Некоторые как раз и хотят приобрести квартиру дешевле, не задумываясь о последствиях. Следует помнить, что такое помещение не может быть продано через ипотечное кредитование. Проблемы возникнут также с дарением или наследованием этого жилья. Если все-таки покупатель готов купить такую квартиру, то не помешает пригласить понимающего специалиста и уточнить, можно ли вообще перепланировку узаконить.

Если покупатель не знал о незаконном переустройстве квартиры, а продавец намеренно скрыл этот факт, то с прежнего собственника можно потребовать взыскания расходов на оформление разрешения через суд.

Основанием для этого служит сокрытие важных условий договора купли-продажи. В крайнем случае сделку могут признать недействительной.

Выявление несанкционированных действий

Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
Рано или поздно становятся общеизвестными случаи самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах. Иногда заявляют соседи, которые знают о переделке квартиры и считают, что это ущемляет их интересы. Также могут сообщить представители управляющей компании или товарищества собственников жилья, которые контролируют безопасную эксплуатацию жилого фонда.

Будет рассмотрено даже анонимное заявление или звонок с просьбой проверить данную квартиру. Иногда факт перепланировки выявляется случайно коммунальными службами, проверяющими состояние жилого помещения.

Любой из подобных сигналов является поводом для проверки квартиры жилищным инспектором или комиссией. Если выясняются обстоятельства незаконных действий, то выписывают квитанцию на оплату штрафа от 2 до 2,5 тысячи рублей и составляют предписание о приведении квартиры в надлежащее состояние или получении согласия на произведенные работы. Обычно специалист поясняет, какие действия собственник должен предпринять, куда обращаться и какие документы предоставить.

Если стало известно, что у соседей сделана незаконная перепланировка, вы вправе направить жалобу в жилищную инспекцию. Форма заявления произвольная. В документе указывается адрес владельца квартиры, фамилия, а также приводятся доводы, почему его действия считаются незаконными (например, снесена часть капитальной стены, что может вызвать обрушение дома). В заключительной части описывают требование о привлечении нарушителя к административной ответственности.

Заявление направляется в уполномоченный орган простым или заказным письмом, при личном посещении, а также через официальный сайт организации. После получения такого сигнала жилищный орган обязан отреагировать на обращение и провести внеплановое посещение домовладения.

Если по факту проверки информация подтверждается, то возбуждается дело об административном правонарушении. В случае бездействия ответственных лиц копия заявления направляется в прокуратуру или же нужно обратиться в суд.

Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
Делать или нет перепланировку – каждый решает сам. Но, учитывая все сложности и затраты на оформление разрешительной документации, лучше все тщательно продумать и взвесить – стоит ли результат потраченных средств и нервов.
Рейтинг автора
Автор статьи
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
Написано статей
232
Помогла статья? Оцените её
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector