Отказ УК от управления домом: законно ли это?

Законодательство устанавливает причины, по которым управляющая компания может досрочно расторгнуть договор управления МКД. В случае отзыва лицензии или отказа от выполнения не предусмотренных изначально работ УК обязана известить жильцов и соблюсти установленный законом порядок действий. Рассмотрим причины, по которым управляющая компания может отказаться от управления домом, с учетом особенностей процедуры одностороннего расторжения договора.

Предусмотрена ли возможность одностороннего расторжения договора УК

При подписании соглашения между жильцами дома и управляющей структурой предполагается соблюдение сторонами достигнутых договоренностей до истечения срока действия документа. Однако нередко управляющая компания, по различным причинам, вынуждена расторгнуть соглашение досрочно.

Такая возможность предусмотрена п. 8 ст. 162 ЖК РФ. Договоренность разрывается, если стороны обоюдно согласовали досрочный отказ от сотрудничества. Но законодательство допускает разрыв по инициативе одной из сторон.

162 ЖК РФ, пункт 8

При нарушении условий договора – это повод для разрыва отношений между УК и МКД.

Перечень оснований с формулировками

Руководство управляющей организации может удостовериться в аргументированности отказа от управления многоквартирным домом следующим образом:

• проконсультировавшись у опытного юриста по вопросам трактовки жилищного законодательства;
• проанализировать результаты рассмотрения судебных дел данной направленности.

Практика показывает, что намерение управляющей фирмы прервать заключенный договор с жильцами дома оправдывается судебным органом при следующих условиях:

• если владельцы квартир несвоевременно оплачивают услуги по содержанию жилых помещений и предоставлению ресурсов;
• при наличии задолженности в оплате ухода за общей собственностью;
• если владельцы жилья создают помехи управляющей фирме в выполнении своих обязанностей;
• при увеличении объемов работ, требуемых от УК, предъявлении требований, отсутствующих в соглашении;
• в случае нарушения владельцами жилплощади достигнутых договоренностей и некорректного поведения, связанного с убытками для субъекта хозяйствования.

УК может расторгнуть договор при наличии задолженности в оплате ухода за общей собственностью.

Эти основания дают законный повод управляющей организации инициировать расторжение договоренностей в одностороннем порядке, без неблагоприятных последствий для себя.

Если инициатор разрыва – управляющая организация

При наличии предусмотренных законом оснований порядок действий управляющей компании предполагает:

• составление акта, фиксирующего обоснованные поводы для отказа;
• сбор пакета документов и представление отчета для жильцов, чтобы сообщить о проделанной работе за время действия договора – проведенных ремонтах общего имущества МКД, приобретении материалов и пр.;
• уведомление противоположной стороны о досрочном отказе от выполнения обязанностей по управлению МКД на общем собрании;
• оповещение местных властей о данных обстоятельствах, с предоставлением документации, подтверждающей правомерность отказа.

Чаще всего вопрос решается по результатам рассмотрения дела судебными органами.

Необходимая документация

Бумажная волокита – непременная составляющая оформления отказа управляющей компании от многоквартирного дома. УК необходимо подготовить документацию следующего содержания:

• письма владельцам жилплощади, с перечислением аргументированных причин отказа от сотрудничества и даты разрыва;
• аналогичного сообщения в органы жилищной инспекции;
• письма в муниципалитет, с перечислением обоснованных мотивов нежелания обслуживать МКД;
• отчетной документации для собственников жилья;
• банковских бумаг о лицевых счетах МКД, для предоставления владельцам;
• финансовой отчетности о расходе средств;
• протоколов о выборе УК, субподрядных контрактов на привлечение исполнителей для работ по обслуживанию дома;
• перечня общедомовой собственности с описанием состояния.

Собранные бумаги должны полно и прозрачно раскрывать итоги функционирования управляющей организации за весь период.

Если необходимость отказа вызвана потерей лицензии

Нередко управляющей компании приходится отстраниться от исполнения обязанностей вынужденно. Эта фирма теряет лицензию при таких обстоятельствах:

• неудовлетворительном исполнении обязанностей;
• окончании даты, по которую действовали полученные разрешительные документы;
• нарушениях в ведении установленной документации;
• выявлении несоответствий в финансовой отчетности и других нарушений, предусмотренных законом.

Договор может быть расторгнут при лишении управляющей компании лицензии.

При утрате лицензии УК не вправе выполнять данные работы, и обязана сложить полномочия, вне зависимости от срока действия заключенного договора.

Особенности юридического оформления отказа управляющей компании от МКД

Юридическое оформление отстранения от обслуживания дома предполагает такие варианты:

• подписание мирового соглашения с жильцами о досрочном разрыве договоренностей;
• решение судебной инстанции по результатам рассмотрения дела.

Прекращение обязанностей без соответствующего оформления грозит управляющей организации дисциплинарными санкциями в результате поданного владельцами квартир иска в судебные органы.

Как действовать в случае отказа управляющей компании от дома

Если управляющая компания досрочно отказалась от обслуживания дома, жильцам необходимо коллективно определиться с последующими действиями. Возможны такие варианты:

• поиск другой структуры;
• создание ТСЖ или ЖСК (если дом находится на стадии строительства);
• определение организации местными властями, если собственники жилья не достигли взаимопонимания по данному вопросу.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Отечественное законодательство разрешает УК отказаться в одностороннем порядке от обслуживания дома только при соответствующем решении судебных органов. Такая возможность должна подтверждаться обоснованными причинами.