Консультация юриста по телефону
+7 (499) 653-60-72
доб. 161
По Москве и Московской обл.
Работаем круглосуточно
Нуждаетесь в совете юриста?
Задайте свой вопрос прямо на сайте бесплатно
Юрист сейчас
в режиме онлайн
Спросить
Автор статьи
Миронова Анна Сергеевна
Время на чтение: 10 минут
АА

Оформление и согласование перепланировки в квартире

Желание изменить облик квартиры порой возникает довольно неожиданно. Например, после нескольких лет проживания захочется сменить обстановку или для нового члена семейства потребуется обустроить детскую. Еще вариант – расположение объектов внутри недавно купленной квартиры, прекрасно подходящее для старого хозяина, не вполне устраивает нового владельца. Во всех этих случаях перепланировка квартиры будет отличным решением.

Однако, поскольку одна квартира – это часть многоквартирного дома, то отдельные изменения могут повлиять на конструкцию всего здания. Именно поэтому их необходимо согласовывать с компетентными органами.

Переустройство жилья

В определение «перепланировка в квартире» заложено множество разноплановых преобразований. Жилищный кодекс для переделок, происходящих внутри помещений, использует два термина: перепланировка и переустройство.

Понятие переустройства включает перемены, затрагивающие инженерные коммуникации:

  • раковины, унитазы, ванны, биде;
  • трубопроводы;
  • электрическая проводка;
  • вентиляционные короба;
  • замена бытовых плит (газовых на электрические).
В 25 статье ЖК оговорено, что ремонтные работы, касающиеся изменений в расположении и конфигурации помещений являются перепланировкой.

Перепланировкой квартиры считается изменение конфигурации внутри помещения:

  • изменение количества комнат и их площади;
  • снос или перемещение перегородок, перенос дверей;
  • организация кладовых, подсобок;
  • возведение не предусмотренных изначально тамбуров на территории лестничной клетки.

Какую перепланировку не надо согласовывать

Часть мероприятий по изменению внешнего облика квартиры не требует разрешения, так как не имеет отношения к перепланировке. Это относится к работам, не затрагивающим несущие конструкции и не влияющим на конфигурацию помещений. К подобным переделкам относят:

  • небольшой ремонт (замена настенных и напольных покрытий, отделочные работы);
  • сборка и разборка встроенной мебели;
  • установка наружного оборудования (кондиционеры, роутеры, антенны);
  • замена оконных и дверных элементов;
  • перестановка бытовых электроплит (не выходя за пределы кухни);
  • внутренняя отделка выносных конструкций;
  • замена сантехнического, инженерного (с аналогичными характеристиками) оборудования (исключая перестановку).

Целый ряд действий по перепланировке квартиры можно производить без разрешения. Тем не менее, они обязательно должны быть зафиксированы. Для этого по окончании ремонта надо обратиться к сотрудникам Бюро технической инвентаризации, которые занимаются составлением и корректировкой технических документов. К таким изменениям планировки относятся:

  • перенос кухонной плиты;
  • замена ванны на душевую кабину;
  • остекление лоджий и балконов;
  • монтаж и демонтаж перегородок, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия;
  • изменение размеров и перенос дверных проемов во внутренних квартирных перегородках (за исключением межквартирных, а также находящихся в несущих стенах);
  • удаление части не несущей стены или всей конструкции целиком.
По окончанию ремонта надо обратиться в Бюро технической инвентаризации для оформления документов.

Согласно Жилищному кодексу, эти изменения следует отразить в техническом паспорте. Вызванные работники БТИ осматривают отремонтированное помещение, проверяя соответствие измененных параметров установленным нормам, а затем регистрируют их, составив соответствующий документ.

Если проигнорировать это требование, не уведомить о проведенных работах, то возникнет разница между существующим планом помещения и его фактическим состоянием. А это становится причиной возникновения сложностей при продаже, дарении квартиры или оформлении наследства.

Правила касаются всех работ по перепланировке квартир, включая те, которые не требуют согласования или фиксации в технических документах.

Ограничения

Отдельные строительные и ремонтные работы описываются установленными нормативными актами, выполняются с некоторыми оговорками, регламентированными статьей 4 ЖК РФ.

Большинство норм диктуется соображениями безопасности. Причем как по отношению к хозяевам квартиры, так и к их соседям.

В первую очередь, это касается действий с газовыми приборами. Именно к этому виду работ относится наибольшее число предписаний и ограничений. Все операции с подобным оснащением (их разбор, замена, установка) должны проводить сотрудники жилищно-коммунальной службы, обладающие достаточной квалификацией. В помещении, где установлено газовое оборудование, запрещен снос перегородок, а также заделка проемов.

Переоборудование ванной, кухни, туалета также относится к перепланировке квартиры и регулируется правилами. Из-за размещения в этих помещениях специального оборудования их чаще всего нельзя перенести в другую часть квартиры. Если же такой вариант допускается, то потребуется проведение дополнительных работ, направленных на обеспечение безопасности жильцов соседних квартир.

Законом также регулируется и вносятся ограничения на переоборудование ванной, кухни, туалета.

Получение права собственности на жилье еще не является для владельца поводом совершать переделки для удовлетворения собственных нужд без оглядки на нормативные требования. Действия, угрожающие безопасности третьих лиц или нарушающие их интересы, запрещены на законодательном уровне.

К запрещенным мероприятиям относятся:

  • любые изменения планировки, ухудшающие жилищные условия соседей;
  • работы, которые могут спровоцировать снижение прочности несущих конструкций или их разрушение;
  • объединение квартир, расположенных на разных этажах, сопровождающееся демонтажем (даже частичным) межэтажных перекрытий;
  • обустройство подвалов в квартирах, расположенных на первом этаже, а также устройство под ними фундамента или пристройка дополнительных помещений;
  • создание в квартире стяжек полов, стен из тяжелых материалов (например, железобетона), увеличивающих нагрузки сверх допустимого уровня;
  • объединение жилых помещений с ванной комнатой или туалетом;
  • действия, ведущие к сбоям в работе противопожарных и инженерных систем;
  • утепление балкона путем переноса на него отопительных приборов, подключенных к централизованной отопительной системе;
  • перепланировка помещений общей собственности;
  • объединение помещения с подведенными газовыми коммуникациями с жилыми комнатами;
  • устройство теплого пола с подключением к общедомовой системе отопления;
  • работы, ухудшающие вид с улицы на фасад здания или угрожающие его сохранности.

Также запрещено расширять площадь коридора за счет уменьшения площади жилых помещений.

Нужно ли разрешение на переустройство не несущих стен

Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
Очень часто для перепланировки квартир сносят не несущие перегородки. Для большего комфорта их убирают, передвигают, возводят. Подобные действия не надо согласовывать, если они проводятся по всем правилам. Если меняется материал перегородки, то он должен быть аналогичен предыдущему по характеристикам, чтобы не увеличивать нагрузку на перекрытия.

Когда перегородка остается на прежнем месте, план помещения не меняется, а значит, фиксировать проведенный ремонт не имеет смысла. Другое дело, когда перегородку убирают или переносят на другое место. Подобные действия необходимо отразить в кадастровом паспорте.

А вот если таким образом планируется объединить кухню с жилой зоной, увеличить метраж ванной или санузла, то потребуется согласование с жилищной инспекцией, чтобы узаконить желаемую перепланировку не несущих стен. Так как эти действия потенциально опасны.

Согласование переноса дверного проема

Чаще всего межкомнатные двери расположены в не несущих перегородках, поэтому запланированная перепланировка, включающая корректировку размера дверного проема или его смещение, не требует согласования. Но из-за этих действий меняется существующий план помещения, а потому необходимо сообщить ответственной организации о проведенных работах после их завершения. Сотрудник жилинспекции отразит изменения на поэтажном плане квартиры, оформит их документально.

При переносе дверного проема необходимо отразить изменения на плане квартиры.

Ремонтные работы на кухне

Новая планировка кухни – мероприятие с большим количеством ограничений, которые предусматривает Жилищный кодекс. Прежде чем начать действовать, стоит убедиться, что все задуманное соответствует нормативным актам.

  1. При перепланировке квартиры нельзя переносить кухню в другое помещение.
  2. Инженерные сооружения нельзя проводить внутри стены или закрывать несъемными конструкциями.
  3. Поскольку данное помещение наиболее пожароопасно, запрещается уменьшать его площадь.
  4. Не допускается снос перегородки между кухней и ванной комнатой, санузлом.
  5. Канал вентиляции нельзя уменьшать, усекать, вообще как-либо модифицировать.
  6. Во избежание нарушения вентиляционного режима запрещено проделывать дополнительный проход на кухню.
  7. Действия со всеми газовыми коммуникациями (в том числе плита, колонка) проводятся только после получения разрешения и с привлечением работников газовых служб.
  8. Объединение кухни со смежной комнатой доступно только для многокомнатных квартир и требует обязательного согласования. Для однокомнатной квартиры допускается лишь установка раздвижной перегородки.

Постройка тамбура

Возведение перегородки на лестничной площадке можно проводить после того, как вопрос урегулирован с владельцами всех квартир на этаже, и от них получено письменное согласие. Строительство тамбура начинают, только если будет соблюдено несколько условий:

  • установленное сооружение никак не затруднит передвижение других жильцов по подъезду;
  • путь к эвакуационным выходам останется свободным;
  • возведенная конструкция не будет препятствовать доступу к техническим службам: выходу на чердак, трубам, электрическим щитам.

Закон

Все правила, касающиеся порядка согласования и осуществления перепланировки квартир, регулируются Жилищным кодексом РФ. Этот документ един для собственников и арендаторов. В нем прописаны все работы: те, которые можно проводить без согласования, нужно согласовывать или же запрещено проводить. Также этот законодательный акт устанавливает порядок проведения процедуры согласования перепланировки жилого помещения.

Порядок согласования перестройки жилого помещения

Разрешение на строительные работы по перепланировке жилого помещения выдает жилищная инспекция или специальная комиссия, созданная при районной администрации.

Уточнить, куда именно обращаться, можно у сотрудников местных органов исполнительной власти. Во многих населенных пунктах предусмотрена возможность обратиться в многофункциональный центр.

Перечень необходимых документов един на всей территории РФ. Требование от уполномоченной организации о предоставлении дополнительных данных незаконно.

При подаче заявления требуется предоставить пакет документов, включающий:

  • заявление установленной формы (бланк можно получить, обратившись в комиссию, которая будет рассматривать этот вопрос);
  • техпаспорт на квартиру;
  • документ, подтверждающий право собственности (допускается нотариально заверенная копия);
  • письменное согласие всех зарегистрированных жильцов;
  • разрешение от организации, занимающейся охраной памятников (в случае, когда здание старое, и может представлять собой историческую ценность);
  • эскиз или проект с детальным описанием работ.

Эскиз допустим в случае незначительных переделок, а проект описывает более глобальные преобразования. Существует и еще одно отличие: если эскиз можно начертить самостоятельно, то проект готовится профессионалами из организации, занимающейся созданием проектной документации. Они же параллельно выдают заключение о возможности осуществить запланированную реконструкцию.

Эскиз можно подготовить самостоятельно, а проектную документацию подготавливают профессионалы.

Выбранная компания должна быть членом саморегулируемой организации проектировщиков, иметь действующий допуск к подобным работам. Список организаций, имеющих право разрабатывать такие проекты, уточняется в муниципальной администрации.

Специалист выбранной компании приезжает на дом, осматривает помещение, знакомится с пожеланиями собственника по поводу планируемых изменений. Затем консультирует владельца по вопросу о том, насколько реально воплотить задуманное. Если взаимопонимание достигнуто, составляется договор об оказании услуг, проектировщики начинают работу по подготовке документов.

После получения положительного решения наступает время для поиска надежных квалифицированных исполнителей. Следует помнить, что представители технадзора могут в любой момент остановить работы, если выяснится, что они проводятся вне разрешенного порядка или с нарушениями.

В случае отказа заявитель вправе потребовать предоставить обоснование и тщательно его проанализировать. Дело в том, что официально установлено всего три условия, провоцирующие неблагоприятное решение по перепланировке:

  • предоставленные документы не соответствуют принятому перечню, оформлены ненадлежащим образом или достоверность бумаг вызывает сомнения в их подлинности;
  • в приложенном проекте выявлены нарушения установленных норм;
  • документация подана в организацию, которая не уполномочена принимать подобные решения.

Далее существует два варианта развития событий.

  1. Владелец квартиры примет к сведению все замечания к проекту, внесет корректировки и, имея на руках новый проект, еще раз подаст заявление.
  2. Если же указанная в документе о принятии отрицательного решения причина кажется неправомерной, собственник может оспорить отказ в суде. По статистике, после того, как у владельцев жилья появилась такая возможность, положительных ответов на заявки о перепланировке квартиры стало гораздо больше.

После того, как ремонт закончен, и состояние квартиры пришло в полное соответствие с утвержденным проектом, следует вызвать представителей комиссии для принятия и оценки выполненных работ. Специалисты внимательно все проверят, проанализируют произошедшие перемены на соответствие согласованному плану и составят акт о приемке.

Затем полученный акт о завершенном переустройстве, вместе с первоначально собранным пакетом документов, передается в комиссию по недвижимости, где регистрируется. Только тогда проведенная перепланировка считается узаконенной. С техническим паспортом, в который внесены все изменения, владельцу квартиры доступны любые сделки с недвижимостью.

Пример акта о произведенном переустройстве

Перепланировка квартиры в новостройке становится возможной только после получения документов, удостоверяющих права собственности.

Самовольное переустройство

Любая реорганизация, затрагивающая форму и конструктивные особенности жилого пространства, должна быть документально зафиксирована. Оперативно скорректированная информация вносится в базы данных, и далее именно она является основной.

Непродуманные изменения внутри отдельно взятой квартиры могут негативно отразиться на состоянии всего дома, спровоцировать аварийную ситуацию, в худшем случае даже привести к разрушению.

Особенно опасно нарушение целостности несущих конструкций.

Без согласования самовольной переделки внутри квартиры владелец может получить юридические проблемы.

Также несогласованные переделки чреваты юридическими проблемами. А они обязательно появятся, например, на этапе продажи квартиры. Даже если о проведенном ремонте до поры никто не узнает, изменения могут проявиться в любой момент. Несогласованная перепланировка относится к административным правонарушениям, и за нее придется отвечать.

Ответственность

Согласно Кодексу об административных нарушениях, перепланировка, проведенная с нарушением правил, может привести к ряду последствий для собственника:

  • штраф 2000-2500 рублей;
  • владельцу будет предъявлено распоряжение о возврате жилплощади в первоначальное состояние, согласно существующему плану;
  • при невыполнении законного требования в течение полугода квартира продается с публичных торгов, полученная сумма идет на оплату работ по обратной переделке (данное действие законно по отношению к приватизированному, а также к муниципальному жилью);
  • жилье с не согласованно проведенной перепланировкой нельзя приватизировать;
  • при обнаружении различий между действительной конструкцией и данными технического паспорта невозможно вступить в права наследования;
  • если вследствие внесенных конструктивных изменений пострадал кто-либо из жильцов дома, владелец перестроенной квартиры должен возместить ущерб собственными средствами в рамках, установленных нормами гражданского права;
  • если речь идет о жилплощади, приобретенной в ипотеку, то существует риск, что, узнав о незаконном переустройстве, банк потребует единовременной выплаты оставшейся суммы кредита.

Как узаконить

В случае, когда перепланировка была проведена без согласования и составления проекта, следует попытаться исправить ситуацию. Для узаконения необходимо предпринять следующие действия:

  1. Обратиться в Бюро технической инвентаризации за новым техпаспортом, в который будут внесены все изменения.
  2. Обратиться к сотрудникам архитектурного бюро за проектной документацией.
  3. Согласовать проект перепланировки квартиры со всеми заинтересованными службами (санитарно-эпидемиологическая станция, пожарная инспекция, архитектурное бюро);
  4. Уточнить сумму выставленных штрафов и оплатить ее.
  5. Подать в суд прошение о признании перепланировки законной.

Обращение в суд сопровождается подачей заявления и установленного пакета документов, включающего:

  • старую и новую версию технического паспорта квартиры;
  • оформленный проект, согласованный со всеми службами;
  • паспорт собственника;
  • справка, подтверждающая право собственности на жилое помещение;
  • заключение о безопасности проведенной перепланировки.

Если все документы в наличии, и оформлены с соблюдением правил, суд принимает решение о признании выполненных работ легальными и утверждает перепланировку.

Нельзя узаконить несогласованную перепланировку, когда работы были проведены с нарушениями документально предусмотренных норм. В этом случае решение суда будет отрицательным.

Есть еще один вариант признания законными действий по переустройству жилплощади. Это процедура, установленная местной администрацией. Легализовать несанкционированный ремонт можно, оформив бумаги, разрешающие реконструкционные мероприятия. Однако обращаться за подобной услугой стоит тогда, когда все действия согласованы с компетентными службами, и получено заключение эксперта.

Сроки согласования

Рассмотрение предоставленных документов и принятие решения о разрешении или отклонении перепланировки квартиры занимает не более 45 дней. При подаче заявления фиксируется дата, и именно от нее идет отсчет. О готовности заключения заявителя уведомляют заранее оговоренным способом.

На согласование документации и получение разрешения на переделку уходит примерно 45 дней.

Сроки рассмотрения и согласования перепланировки зависят, в первую очередь, от сложности грядущих изменений.

Реорганизация, не затрагивающая несущие конструкции и инженерные системы:

  • согласование в Жилищной инспекции – до 45 дней;
  • сдача выполненных работ комиссии – до 30 дней;
  • ожидание новых документов – до 30 дней.

Перепланировка, затрагивающая несущие стены и (или) инженерные конструкции:

  • получение технического заключения о возможности проведения работ и их безопасности – до 45 дней;
  • оформление разрешения – до 90 дней;
  • сдача работ приглашенной комиссии – до 30 дней.

Легализация работ по переустройству, не согласованных заранее:

  • получение технического заключения о возможности проведения работ и их безопасности – до 45 дней;
  • согласование в жилинспекции – до 90 дней;
  • получение нового техпаспорта – до 30 дней.

Итого продолжительность ожидания колеблется от трех месяцев до полугода.

Легализация переустройства явочным порядком

Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
После проведения преобразований в рамках перепланировки, не требующей предварительного согласования, но меняющей квартирный план жилого помещения, надо уведомить ответственные органы о произошедших изменениях и внести их в поэтажный план. Если не предпринять это шаг, то в дальнейшем, при продаже, дарении и других манипуляциях с собственностью, возникнут затруднения, связанные с расхождением фактического положения дел и документально подтвержденной информации.

Необходимо вызвать на дом эксперта из БТИ. Сотрудник проведет осмотр и измерения, на основании собранных сведений сделает заключение о безопасности перепланировки и соответствии принятым нормативным актам и правилам. Далее выдается акт приемки, с которым следует обратиться в БТИ для оформления нового техпаспорта.

Рейтинг автора
Автор статьи
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
Написано статей
235
Помогла статья? Оцените её
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Экономьте на коммунальных услугах до 30% каждый месяц
Экономим ком. услуги
Посчитайте пени по вашей задолженности
Считаем пени
Добавить комментарий

Жилищный форум
Смотреть все темы

Обсудите действия управляющей компании, повышение тарифов, проблемы с соседями и другие вопросы на нашем форуме.

Для решения сложных вопросов, споров, судебных разберательств рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов
+7 (499) 653-60-72
доб. 161
Cоздать новую тему

Создать тему
Adblock
detector