Нужно ли платить налоги при продаже квартиры

Характерной особенностью отечественного законодательства выступает налогообложение практически любого вида дохода, получаемого на территории страны как гражданами России, так и нерезидентами. Не исключение из этого правила и доход от сделок с недвижимостью. Как правило, в подобной ситуации требуется уплатить налог, установленный законом, с продажи квартиры и других подобных финансовых операций.

При этом необходимо помнить о том, что в некоторых четко определенных Федеральными законами ситуациях продажа квартиры налогом не облагается. Речь идет о двух конкретных ситуациях:

• нахождение объекта недвижимости в собственности в течение 3-х лет или дольше, а при регистрации сделки после 2016 года – 5 лет или дольше;
• реализация жилой собственности осуществлена по меньшей цене, чем покупка, но дороже 70% от стоимости объекта недвижимости, учтенной в качестве кадастровой.

При продаже квартиры продавец обязан заплатить налог.

Размер налога с продажи квартиры

При возникновении ситуации, отличной от двух описанных ранее, налог при продаже квартиры следует начислить и уплатить. Для этого используется две возможные ставки:

• 13% — для граждан России, являющихся резидентами;
• 30% — для иностранных граждан, совершивших сделку с недвижимостью в России.

Размер налога для граждан России 13%.

При этом крайне важным вопросом становится сумма, к которой следует применять указанную ставку при расчете налога при продаже недвижимого имущества. Ответу на него посвящен следующий раздел статьи.

С какой именно суммы уплачивается налог

Детальное рассмотрение вопроса о том, какая сумма облагается налогом при продаже объекта жилой собственности, например, квартиры, позволяет сделать однозначный вывод: речь в подобной ситуации идет о доходе полученном от реализации собственности. Именно он выступает в качестве налогооблагаемой базы, причем его величина может быть несколько уменьшена при помощи двух способов:

• первый предназначен исключительно для резидентов и позволяет уменьшить величину подоходного налога при продаже квартиры на имущественные вычеты;
• второй универсальный и предоставляет возможность снизить размер дохода на затраты, совершенные при покупке жилья.

В первом случае необходимо говорить о сумме в размере 1 млн. руб. для сделок с квартирой, частным домом, приватизированной дачей, а также долей в любом из указанных объектов права собственности, или о четверти миллиона, если речь идет о реализации машиноместа, недостроя, гараже или транспортном средстве. Второй вариант уменьшения налогооблагаемого дохода от продажи собственности количественно не ограничен.

Как не платить налог с продаж квартиры

Особенностью действующего в стране законодательства, касающегося налогообложения сделок с жилой недвижимостью, выступает отсутствие необходимости выплачивать налог с продажи квартиры, находящейся в собственности более 3 лет.

Указанная законодательная норма несколько изменилась для квартир, сделки по приобретению которых регистрируются после 2016 года. В этом случае для освобождения от необходимости начислять, а затем и уплачивать налог от продажи имущества, оно должно находиться в собственности 5 лет.

Крайне серьезное значение в подобной ситуации приобретается правильное определение сроков обладания недвижимым имуществом. Как правило, конкретная дата вступления в право собственности указывается в соответствующем свидетельстве или выписке из реестра. Однако, существует три исключения из этого правила, в число которых входят:

• получение квартиры в качестве наследства. В этом случае срок владения начинается с даты смерти наследодателя;
• приобретение прав собственности на жилье с использованием механизма строительного кооператива. В подобной ситуации право собственности переходит к новому владельцу после выплаты последнего пая или оформления и подписания сторонами акта приема-передачи объекта недвижимости;
• совершение сделки по покупке собственности до 1998 года. В таком случае момент выдачи свидетельства о регистрации договора купли-продажи попросту отсутствует, так как в те годы такого документа не существовало.

При покупке жилья через строительный кооператив, жилье отдают после выплаты последнего пая.

Кроме того, при определении срока владения жилой собственностью необходимо учитывать еще два немаловажных момента, в частности:

• Постепенный выкуп долей квартиры у нескольких собственников. В этом случае необходимо учитывать время покупки первой доли – если с этого момента прошло больше трех лет, обязанности по выплату не возникает;
• Достройка приобретенного частного дома. В подобной ситуации необходимо учитывать, вносились ли в ходе работ изменения во внешние границы строения. При утвердительном ответе на этот вопрос срок необходимо отсчитывать с даты достройки.

Когда нужно платить налог после продажи квартиры

Время уплаты подоходного налога с продажи жилой недвижимости указывает ст. 220 Налогового Кодекса РФ. В соответствии с указанной статьей средства должны быть перечислены до середины июля года, следующего за отчетным.

Данные по расчету рассматриваемого налога указываются в декларации, которая заполняется по форме 3-НДФЛ. Самый простой способ оформить подобный документ – воспользоваться сервисом официального сайта ИФНС, содержащим подробные инструкции по заполнению.

Учитывая, что нередко сумма подоходного налога от сделок с недвижимостью находится на достаточно серьезном уровне, для граждан страны предусмотрен механизм, позволяющий снизить налог с продажи квартиры, растянув выплаты по времени. Для этого резиденту нужно обратиться в ИФНС с соответствующим документом, указав в нем причину необходимости получения рассрочки по уплате подходного налога.

Чтобы снизить налог и получить рассрочку нужно обратиться в ИФНС.

Расчет налога и подача декларации

Требования законодательства относят выполнение расчета налога с продажи квартиры к обязанностям налогоплательщика. Произведенные вычисления включаются в декларацию, ежегодно подаваемую резидентом.

Для того, чтобы правильно рассчитать налог от продажи квартиры необходимо учитывать описанные нюансы законодательства, которые влияют как на необходимость выплаты, так и на методику вычисления ее величины.

Существенно облегчить задачу может использование специальных онлайн-калькуляторов, позволяющих произвести расчет налога при продаже квартиры быстро, точно и без каких-либо проблем.

Примеры расчета

Исходные данные: стоимость квартиры, купленной в 2015 году за 6,5 млн. руб., составила при реализации через 2 года 2017 году 8,5 млн. руб. Таким образом, необходимых для освобождения от НДФЛ трех лет владения не набирается. Поэтому требуется заполнение декларации и выплата в бюджет.

Для освобождения от выплаты налога в бюджет необходимо владеть квартирой более 3ёх лет.

В результате несложных расчетов причитающаяся к уплате сумма составит:

• при оформлении налогового вычета составит: (8,5 млн. -1,0 млн.) *13% = 0,975 млн. руб.;
• при использовании схемы «доходы – расходы»: (8,5 млн. – 6,5 млн.) *13% = 0,260 млн. руб.

Документы, прилагаемые к декларации

Все указанные в декларации цифры должны подтверждаться прилагаемыми документами, к числу которых может относиться:

• копии договоров и контрактов, подписанных в ходе совершения сделок с жильем, что в равной степени касается как его покупки, так и продажи;
• расписка, платежное поручение или другие документы, подтверждающие факт осуществления расчетов по сделке и содержащие точное указание уплаченных сумм;
• документы, подтверждающие законность сделки по реализации жилья, например, свидетельство о право на наследство и т.д.;
• паспорт и другие документы, которые могут потребовать работники ИФНС и необходимые им для подтверждения приведенных в декларации сведений.

К декларации прилагаются копии договоров и контрактов.

Важные изменения в законодательстве

Налоговое законодательство, касающееся налога с продажи жилой и другой недвижимой собственности, меняется практически регулярно. В текущем, то есть 2018-м, году были введены очередные поправки:

• для некоторых видов сделок срок владения жильем устанавливается на уровне 5 лет, по истечении которых доходы, получаемые налогоплательщиком, налогом не облагаются;
• введен новый механизм расчета стоимости налогооблагаемой базы при подобных сделках, которая предусматривает использование кадастровой стоимости, умноженной на поправочный коэффициент, равный 0,7.

Необходимость введения обновленной методики расчета, предусматривающей применение умноженной на 0,7 кадастровой стоимости, вызвана частым возникновением ситуаций, когда участники подобных сделок серьезно занижали реальную стоимость приобретаемого жилья.

Это позволяло существенно снизить величину налогооблагаемого дохода.

Ответы на вопросы юристов о налоге на продажу квартиры

Рассматриваемый вопрос затрагивает серьезную по численности часть российских граждан.

Как определить срок владения недвижимостью?

Обычно дата вступления в право собственности непосредственно указывается в главной документе, оформляемом в подобных ситуациях — в выписке из реестра. В ряде случаев целесообразно руководствоваться другими документами:

• свидетельством о смерти наследодателя – при оформлении квартиры в наследство;
• подписанием акта приемки-передачи объекта или осуществлением последней выплаты в строительном кооперативе;
• датой появления первого собственника – при долевом владении.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

При покупке и регистрации сделок на приобретение жилья до 2016 года для снижения стоимости налога с последующей продажи допускается использование двух возможных вариантов:

• первый предусматривает получение налогового вычета на сумму до 1 млн. руб.;
• второй предполагает снижение налогооблагаемой базы на сумму затрат на приобретение объекта недвижимости.

Продажа квартиры, приобретённой до 2016 года, предусматривает вычет до 1 млн. руб.

Выбор конкретного способа предоставляется продавцу квартиры.

Продажа квартиры после 2016 года

В ситуации, когда рассчитывается налог с продажи квартиры, регистрация которой произошла после 01.01.2016 года, учитываются два серьезных фактора:

• срок владения жилым объектом недвижимости, по истечении которого налог с продажи платить не требуется, сегодня составляет не 3, а 5 лет;
• при вычислении налогооблагаемой базы учитывается большая из двух возможных сумм – стоимость по договору купли-продажи и кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Указанные нововведения не касаются следующих объектов недвижимости:

• полученных по наследству;
• переданных в виде подарка родственниками, которые относятся к категории близких;
• зарегистрированных по итогам проведения приватизации;
• полученных по рентному договору.

Нововведения не касаются полученного по наследству имущества.

Продажа подаренной квартиры или полученной по наследству

В ситуации, когда подаренный или унаследованный объект недвижимости пребывает в собственности 3 года или дольше, необходимость уплаты налога при его продаже отсутствует. При этом важно осознавать, что расходы на покупку подобного жилья у продавца отсутствуют, поэтому при владении жильем менее 3 лет целесообразно при расчете величины налога с продажи использовать схему налогового вычета.

Покупка и продажа квартиры в одном году

Необходимость уплаты налога с продажи квартиры появляется независимо от того, было ли жилье приобретено и продано в течение одного года.

Главное для формирования налогооблагаемой базы – наличие дохода у продавца.

При этом у него появляется право получить налоговый вычет в размере 2 млн. руб. Он предоставляется всего один раз в жизни, а неиспользованный остаток может быть перераспределен на другой объект недвижимости.

Остаток от налогового вычета, может быть перераспределен на другой объект недвижимости.

Продажа доли

При расчете налога на продажу доли квартиры используется принцип, аналогичный описанному ранее. При этом учитываются стоимости отдельных долей, фигурирующих в прилагаемой к декларации документах. Также продавцу предоставляется право на налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Другими словами, каждый из дольщиков должен выплатить государству налог с полученной им части общего дохода от продажи квартиры.

Платят ли налог пенсионеры?

Действующее российского законодательство не предусматривает каких-либо льгот для пенсионеров при налогообложении совершаемых ими сделок по продаже жилой или любой другой недвижимости. Такой подход сложно назвать социально справедливым, тем не менее, при расчете налогооблагаемой базы и величины НДФЛ для пенсионеров применяются стандартные ставки и методики вычислений.