Что такое аренда квартиры с последующим выкупом
Статьями Гражданского кодекса предусмотрена аренда с правом последующего выкупа недвижимости. Распространяется норма на жилые дома и квартиры, объекты нежилого фонда, земельные участки. На практике сделка выглядит, как беспроцентная рассрочка при покупке объекта недвижимой собственности, пользование которым начинается со дня подписания договора съема.
Понятие аренды с последующим выкупом
К аренде жилья с последующим его выкупом прибегают граждане, которые желают обзавестись собственной недвижимостью, но не имеют достаточного денежного запаса.
Рассчитывать на государственные субсидии не приходится, и банки отказывают в получении ипотечного займа. Тогда на помощь придет беспроцентная рассрочка – съем дома с целью дальнейшего приобретения.
Особенности сдачи жилья с правом дальнейшей покупки:
- в сделке принимают участие две стороны (арендатор/покупатель, арендодатель/продавец);
- правоотношения возникают на основании соглашения арендного пользования (подписывается на длительный срок);
- термин действия соглашения считается с учетом стоимости недвижимости и размера ежемесячных платежей;
- в договоре необходимо учитывать рост цены собственности (как результат, со временем могут расти размеры регулярных отчислений);
- собственнику жилья каждый месяц передается сумма, которая состоит из фиксированной арендной платы и процента в счет будущей покупки.
В такой способ можно получить имущественные права на следующие категории объектов:
- аренда муниципального земельного участка с последующим выкупом у администрации;
- съем офисов, сельскохозяйственных помещений, промышленных зданий (объектов нежилого фонда);
- получение во временное пользование земли, независимо от ее целевого использования;
- жилые квартиры, дома, комнаты.
Отличие от лизинга и рассрочки
Договор аренды квартиры (дома) с последующим выкупом необходимо отличать от следующих схожих видов соглашений:
- Лизинг. В лизинговых соглашениях присутствует третья сторона – посредник (соглашение аренды не требует участия третьих сторон, арендатор и арендодатель самостоятельно устанавливают правоотношения).
- Рассрочка. В данном типе сделки принимает участие кредитор, который предоставляет денежный заем с возможностью постепенного погашения. Или же договор купли-продажи подписывается напрямую между продавцом и покупателем, но в документе прописано право на постепенный возврат денежных средств. Основное отличие в том, что после внесения первого платежа, при рассрочке, продавец не может отменить сделку и вернуть себе объект. Арендодатель же до момента перехода права собственности может расторгнуть соглашение, если вторым участником нарушены денежные обязательства.
- Подписание договора купли-продажи такого имущества. При аренде полный выкуп собственности происходит после внесения всей суммы на счет продавца, что может случиться через несколько лет. Приобретение на основании соглашения купли/продажи такого объекта осуществляется сразу, и только после регистрации в Росреестре имущественных прав на объект, покупатель может начать его использование.
Примите к сведению! Если между участниками подписан простой договор аренды, и владелец решил продать собственность, то арендатор является основным претендентом на имущество.
Преимущества и недостатки
Аренда жилья с дальнейшим выкупом имеет такие преимущества:
- арендодатель получает больший доход, нежели стоит собственность;
- только после выплаты всей стоимости пользователь получает имущественные права на объект;
- съемщик может пользоваться жильем до его полной покупки;
- есть шанс осуществить выкуп объекта недвижимости без получения кредита;
- возможность отказа от выкупа на любом сроке аренды.
Аренда с последующим выкупом характеризуется следующими недостатками:
- смерть арендатора – основание для расторжения договора (пользователю помещения придется оговаривать возможность выкупа недвижимости с наследниками, что возможно только через полгода, после вступления граждан в наследственные права);
- собственник жилья может прекратить аренду в одностороннем порядке с отказом вернуть денежные средства;
- занятие помещения арендатором, планирующим выкуп собственности, не лишает владельца права распоряжаться объектом (в том числе, передавать его в залог банка для получения кредита).
Подготовка договора
Соглашение составляется по форме, предусмотренной законом. Особенность сделки заключается в том, что договоры аренды квартир с правом выкупа состоят из двух категорий контрактов:
- аренда (если срок съема превышает один год, то договор регистрируется в Росреестра);
- фактическое приобретение (все факты передачи имущественных прав должны регистрироваться в Государственном реестре собственности).
-
- Договор аренды квартир с правом выкупа
-
- Стр 2. Договор аренды
-
- Стр 3. Договор аренды
-
- Стр 4. Договор аренды
Требования к контрактам:
- оформление в письменной форме;
- допускается подписание с юридическим лицом (если один из участников юр. лицо, то обязательна регистрация документа в Росреестре);
- подписание соглашения нотариусом.
От полноты содержания соглашения аренды и выкупа зависит возникновение потенциальных споров. Так, обязательно отобразить в документе следующие категории сведений:
- персональные сведения участников;
- дата, место подписания документа, его наименование;
- объект, в отношении которого возникают правоотношения (категория недвижимости, адрес расположения, основные технические характеристики);
- цена, установленная на момент подписания контракта (для установления актуальной рыночной стоимости проводится оценочная экспертиза);
- порядок внесения денег (размер отчислений, периодичность платежей, пеня за просрочки и отсутствие выплат);
- меры ответственности за нарушение условий соглашения;
- причины досрочного прекращения действия контракта аренды с дальнейшим выкупом.
На этой стадии владелец должен подготовить следующий пакет документов:
- правоустанавливающие бумаги (подтверждают законность перехода прав собственности к текущему хозяину);
- технический паспорт (должен соответствовать реальным характеристикам объекта аренды);
- выписка из ЕГРН – подтверждает право владения объектом, отсутствие обременений, мешающих дальнейшему выкупу.
Внимание! Принять участие в сделке хозяин не может без нотариального согласия своего официального супруга.
Этот список не является исчерпывающим, и может быть дополнен другими бумагами, в зависимости от обстоятельств совершения сделки.
Оценка имущества
Подписание договора пользования собственностью с возможностью ее выкупа требует проведения оценки. Это может сделать частная или государственная организация с соответствующей лицензией.
Рассчитанная стоимость будет справедливой для конкретного дома/квартиры в регионе с учетом износа и рыночной стоимости. Проблема заключается в том, что за период действия соглашения аренды цена на недвижимость может измениться.
Возможные выходы из ситуации:
- уточнение в договоре коэффициента увеличения выплат, зависящего от роста рыночной цены;
- отображение стоимости в иностранной валюте.
Переход правомочий собственника
Арендодателем является действующий хозяин квартиры или дома. Право владения недвижимостью заканчивается при следующих обстоятельствах:
- закончился срок действий контракта;
- арендатор внес полную сумму досрочно.
При полном погашении цены жилья участники вместе обращаются в территориальное отделение Росреестра с договором и сопутствующими документами. После написания заявления и оплаты государственной пошлины у работников Государственного реестра есть десять дней для внесения сведений о новом собственнике в базу данных. После этого покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую выкуп жилья после аренды и переход имущественных прав к новому владельцу.
Внимание! Законами о приватизации утверждено, что отчуждение частного дома допускается только после приватизации земельного участка. Поэтому, при аренде индивидуальных домов, сначала хозяин приватизирует землю, а затем может заключать соглашение аренды.
Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом
Досрочное прекращение договора возможно только в судебном порядке. Для этого одному из участников достаточно направить исковое заявление с возникшими претензиями. Законные основания расторжения правоотношения досрочно:
- нецелевое использование жилья арендатором;
- причинение пользователем умышленного материального вреда собственности;
- съемщик два месяца подряд удерживает выплаты или переводит их в меньшем размере, что не было оговорено в контракте;
- другие существенные нарушения условий договора по уходу за имуществом.
Во время подачи иска собственник квартиры/дома рассчитывает размер материального ущерба с целью удержания неустойки и суммы на покрытие расходов, на ремонт.
Загрузка...
